2023年中国楼市有望走出止跌、企稳、回升的态势，预计全年房地产投资跌幅为5%左右，较2022年明显收窄。尽管当前房地产市场正从全面下行逐步转向复苏，但仍不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的风险。问题聚焦在如何更好地释放和满足居民住房需求，以及如何妥善处理应对部分房地产开发商面临的经营困难。
房地产在中国经济中具有十分重要的地位，对当前经济恢复将发挥关键作用。2023年住房支持政策将进一步积极有为：首先，商业银行个人按揭贷款和地方公积金贷款投放节奏会有所加快，房贷市场利率有望进一步下调。央行将对楼市较为低迷的地区取消首套房贷款利率下限，部分二线城市可能会降低二套房首付比例，更多的城市可能取消“认房又认贷”，并采取“带押过户”。其次，有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，部分城市可能会适当扩大二手房指导价的监测波动范围，不排除部分二三线城市将进一步优化购房政策，推动存量房去库存。
通常房地产市场复苏阶段大体分为六个阶段：政策转好➡销售回暖➡资金增厚➡拿地加快➡开工投产➡投资回升。但此次周期复苏的阶段中，由于政策已经先行预判到2022年末至2023年初房企销售尚不具备完全回暖的条件，同时面临较大的偿债压力，因此本轮房地产市场销售回暖的基础在于房企能否抵御短期资金实力不足的问题。鉴于2022年四季度金融“三支箭”的推出，房企结余资金水平已经触底，整体出现“断供”或者“ 爆雷”的概率下降，这给2023年上半年销售回暖打下了基础。
进入2月初，住房销售跌幅在底部徘徊，进一步下跌的动能正在减弱。房企融资出现改善，整体房企债券余额增加，延续了2022年12月来的较好势头。新年第一轮土拍开启，重点城市优质地块溢价率攀升。行业回暖迹象增多，预示着房地产市场正逐步摆脱全面下行局面。笔者预计，2023年二季度开始，房地产市场有望逐步走出“谷底”。
销售与房价下季见底
房地产市场销售可能前低后高，重点城市房价二季度末可能率先触底回升。防疫政策的调整及住房支持政策的进一步落地，是支撑房地产市场重新回暖的重要因素。同时，政策对资质优良房企的资金支持也将减弱购房者的担忧情绪。根据2023年1月上半月数据来看，一线城市商品房成交面积同比增长5%，与2022年大部分月份同比下降的状况有了明显的改观。
针对二三线城市，随着大部分城市住房贷款利率的不断下调及购房政策的普遍放松，2023年房地产市场处于去库周期中，并于下半年加速。参考过往经验，销售改善通常滞后于个人住房信贷增速回升两到三个季度，即到2023年二季度销售预期可能摆脱“谷底”，三季度可能实现企稳回升。不排除2023年“金九银十”行情在重点城市再度出现的可能性，受现房库存偏低影响，个别城市或许会出现阶段性“过热”的状况。
大部分二三线城市商品房库存处于相对高位，一些城市房地产开发商被允许对住房销售价格提供阶段性优惠措施，传统的降价促销模式可能会在2023年上半年再度出现，这往往是楼市从冷转暖需要经历的过程。
房价总体与销售表现同步，可能在年初相对疲软，二季度基本触底，个别一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，房价将延续2022年二季度以来的分化态势。考虑到部分大城市现房库存处于较低水平，个别地区商品住宅的去化周期不足六个月，例如上海商品房现房库存为四个月，杭州为三个月，伴随着需求的逐步释放，叠加地价在过去十二个月持续上涨，这类传统需求比较好的重点城市，其房价在二季度中后期有望回升。
结合过去类似周期的房价表现，笔者预计本轮房价的拐点大致在2023年二季度中前期，全年新房价格涨幅可能从2022年末的-2.5%回升至0%上下。
鉴于政策推动下市场信心和需求逐步恢复、房企金融环境持续改善及土拍规则的优化，2023年土地市场可能摆脱2022年的低迷。年初有望延续2022年下半年的特征，即非集中供地拍卖的城市逐步增加土地成交规模，但一线和二线城市仍将受制于土拍规则和房企资金偏紧的问题，成交相对偏弱。笔者预计全年相对比较低迷的阶段在一季度，之后在销售回暖和融资能力增强的综合影响下，部分在过去一年半时间游离于土拍市场之外的房企，具备了一定购地补库的能力。
北京、上海等一线城市或重点二线城市可能会增加土拍次数，满足优质房企土储需求。总体来看，年初房企整体处于偿债周期中，且现金流并不宽裕，销售端溢价空间相对较小，主要参与者仍可能是央企和地方国企，民营房企参与到土地市场的时机可能会在二季度后。
下半年部分大型民营房企有望逐步回到土拍市场。伴随部分房企现金流状况的改善和土地政策的松动，土地市场成交有望向正常水平靠拢。一线城市土地市场热度有望在广深地区好转后整体走强，部分重点二线城市土地市场也有望回暖。全国范围内土地市场的差异化犹存，一些中西部、东北地区的三四线城市土地市场可能维持偏冷局面。
房企资金链逐步改善
房企投资改善的前提是资金状况转好。由于2023年房企偿债高峰期主要集中在前三季度，这意味着到9月末之前，房企的拿地和新开工行为仍会在一定程度上受到抑制。年初房企资金状况可能是最为紧张的时期，其间房屋新开工及建安工程投资处于较为低迷的水平，住房金融政策能否及时落地、效果能否达到市场预期，将在很大程度上影响全年房企资金状况及后续投资的规模及水平。
笔者预计到二、三季度，住房销售触底企稳及融资工具的支持效果进一步得到强化，头部房企现金流有望回升至相对平衡阶段。到四季度，房地产市场整体信心有望加快修复，房企偿债压力也相对减弱，房企经营性收入和融资性投入增加，投资性支出意愿将有所上升，房屋竣工和库存去化能力相应增强。笔者预计2023年房企预收款资金同比下跌10%，较2022年跌幅收窄20多个百分点。
基于住房销售的判断，笔者预计2023年新增个人按揭贷款规模约2.3万亿元（人民币，下同），同比下跌5%。房企在“三支箭”等政策的推动下，部分表内信贷（包括开发贷、信托贷款、并购贷款等）将获得展期，头部房企融资环境将边际改善；但中小民营房企仍然受困于现金流压力，拖累行业整体融资能力难以在短期出现大幅改观，预计2023年房企银行贷款规模约1.7万亿元，同比减少5%左右。综合个人房贷和房企住房贷款，预计到2023年末涉房贷款占金融机构贷款余额的比例为23.8%，较2022年末下降1个百分点。
从区域分布来看，2023年东部沿海地区有望率先触底企稳。2022年下半年以来，以长三角为代表的沿海发达地区土地拍卖保持较高热度。这表明在未来一段时间内，该区域住房建设投资进程会加快。华南地区有望在整体环境趋稳的背景下进入修复阶段，人口持续淨流入提供了足够的需求是支持当地房地产市场回升的基础。其余地区可能在大部分时间内难有太大起色。从全年看，房地产投资增速可能由低向高逐步爬升。在基数效应和政策支持下，房屋竣工将有所回升，并带动施工和新开工跌势放缓，建安工程投资规模在下半年有望重拾上行。如果政策落地效果显著，预计2023年房地产开发投资可能达到12.5万亿元，（名义）同比下降5%，跌幅较2022年明显收窄。
从资金供给能力角度看，全年银行需要提供3.9万亿元新增信贷用于匹配住房销售和土地开发所对应的资金需求，主要是覆盖个人按揭贷款和开发贷。2023年房企债券到期规模将近8000亿元，预计全年债券发行规模在6000亿元至6500亿元，若要全覆盖则存在1500亿元左右的资金缺口。2022年末房企结余资金为7.3万亿元，主要用于2023年房地产工程建设，总计资金需求为12万亿元，如果想要实现12.5万亿元的投资金额，可能有5000亿元左右的资金缺口需要通过其他政策工具给予支持。
