大悦城 视觉中国 资料图
2月16日晚间，大悦城（000031.SZ）回复了深圳证券交易所此前对公司下发的关注函。
大悦城此前披露的2022年业绩预告称，公司2022年前三季度收入同比增加12.33%，净利润及扣非后净利润分别为9064.94万元、4232.8万元，同比分别下降91.88%、96.17%。公司2022年预计业绩由盈转亏且大额亏损。
对此，大悦城称，从2022年中开始，虽然宏观调控政策持续宽松，但市场预期依旧走弱，第四季度房价下跌幅度加大。公司业绩在2022年前三季度盈利，第四季度产生大额亏损的主要原因如下：受房地产市场价格下行及结算周期变化影响，公司第四季度低毛利率结算项目占比增加。公司第四季度毛利率约为18%，较前三季度毛利率下降约10%。另外，2022年国家对房地产市场需求端政策持续优化，且自2022年中以来供给端利好政策不断出台，但市场整体销售并未出现明显好转，市场预期仍较低迷，特别是2022年第四季度房价出现明显下降。为应对市场下行的不利影响，公司积极调整销售策略，战略性优化库存结构，加快资产周转资金回笼，在新的销售策略下预计部分项目出现减值迹象，经公司初步评估，报告期内计提资产减值准备约15亿元。第四季度大悦城投资的联营合营企业因房地产市场下行、项目去化方式受到限制等因素影响出现亏损，对公司形成了投资损失。
2022年业绩预告显示，大悦城因计提资产减值损失导致公司业绩亏损。对此，大悦城表示，鉴于公司所处行业环境，2022年末公司管理层基于谨慎性原则按照企业会计准则的要求计提了约15亿元的存货跌价准备，涉及成都、武汉、张家口、青岛等城市的商办或住宅类产品。
商办类产品计提减值主要因市场热度不足，为加速去化商办产品回笼资金，大悦城采用以价换量的方式进行销售；住宅类产品受项目所在区域疫情管控、市场竞争、位置等因素影响，投资需求减弱，本地客源需求不足，量价齐跌，参考周边楼盘同类产品及近期实际成交售价，对出现减值迹象的项目进行测试后判断未来可变现净值并相应计提减值。
大悦城在回复函中称，2021年度，公司针对天津、北京、江门等多个地区的11个项目计提了19.56亿元存货跌价准备，2021年末存货跌价准备余额30.74亿元。2022年度公司计提资产减值准备依据的会计政策、减值测试过程包括主要假设及重要参数的选取方法均与以前年度保持一致，报告期内的资产减值准备计提充分合理，不存在集中在报告期内计提大额资产减值准备的情形。
