“提前还房贷”近期又再次被热议。但与去年不同，如果说当时还款人还抱着观望、犹豫的态度，那么今年选择提前还贷的人更多了。与此同时，很多媒体指出“扎堆提前还贷并不可取”，银行也通过各种方式提高了还贷的门槛，如线下申请、提前预约、限制每日人数等。
先来看看为何近期再次出现“报复性还贷”的情况。资金来源与资金用途是影响房贷还款人决策最重要的两个因素。资金来源方面，迫切还贷人士多数为上班的中产收入者，在年底通常会获得一笔金额不小的年终奖，这部分增量资金是影响他们选择提前还款的重要因素之一。资金用途方面，很多人过去不选择提前还贷的原因之一，就在于这部分钱能够取得更高的收益。十年前，刚兑信托的收益率可以达到10%左右，而房贷利率仅为5%至6%。对于购房者来讲，使用贷款节省下来的资金用于理财，可以取得很好的套利效果。
到今天，高收益率的刚兑信托已经不复存在，淨值化的理财产品一次又一次的教育了投资者。可以说，能够达到比肩过去存量房贷利率水平的理财产品，在市场中少之又少，此时再将这部分富余的资金用于理财，不仅收益低，而且无法覆盖房贷的利息支出，一旦所投产品遇到“暴雷”，更有损失本金的风险，因此很多人也就选择了提前还贷，来减少房贷的利息支出。
除了资金来源与资金用途的原因之外，从众心理及对未来防御性的心理预期可能是导致提前还贷的另一重要因素。春节期间，亲朋好友间的讨论永远都逃不开房子的相关话题，2022年房地产调控政策经历了一百八十度的大转弯，房贷利率关系到每个购房人的切身利益，很多在节前已经提前还贷的买房者将自身的经历言传身教后，自然能引起更多人的认同，也更能让人感同身受。笔者的一位朋友，就是在春节期间同学聚会时，听到同学还清房贷“无债一身轻、心里放下了一块大石头”等感慨后，立刻选择了提前还清房贷。
而防御性心理则可以理解为居民经历了几年疫情而产生的“后遗症”。对于房贷还款人而言，每个月的还款是刚性的，无论居民是出于何种原因出现的房贷逾期，都会面临接踵而至的征信不良记录、催债等后果，而银行对还款人突发情况的应对显然没有设身处地为还款人考虑，即便后来出台的延期还款等政策也都不及时，对还款人的伤害早已造成。能否成功申请延期暂且不说，复杂的申请流程就已经劝退了大部分人。对于这种情况有了深刻的认识后，即便疫情消退、工作复常，收入水平也回归正常，很多人还是会优先选择节衣缩食、还清房贷，以防止未来再次发生类似情况。某种意义上，这也算是疫情“疤痕效应”的一种。伤口虽好，但也仍然影响着居民对未来的决策。
银行收息业务受损
因此，对于那些选择提前还贷的人士，所谓的“报复性还款”只是选择了一个对自己更有利的选项而已，这种益处并不仅仅体现在对经济利益的衡量上，更体现在心理上的好过。
除了还款人之外，在提前还款事情上涉及的银行和官方，所造成的影响则更直接。对于银行而言，商业银行赚的就是“左手吸储、右手放贷”的生意，放贷质量直接影响到银行的资产质量。
对于内地银行来说，房贷可以说是一项长期稳定生息的最优质资产。首先是利率高。在过去的五年间，首套房贷平均利率维持在5厘至6厘，二套房贷利率则更高。与之相比，3年期、5年期存款利率长期维持在3厘附近。其次是期限长。房贷普遍为十五至二十年，是银行信贷资产中，长期且稳定的生息资产。最后，个人房贷的风险较低。内地房贷首付比例普遍在30%左右，杠杆比例较低，同时借款人收入水平普遍较高，且个人逾期的后果严重，是个人最优先要偿还的款项。
更重要的是，房贷是一种抵押贷款，即便个人房贷真的逾期，银行在已经收取30%的首付和一定期限的还款后，对借款人的房贷进行资产处置，赔本的概率较小。因此，对于银行的经营而言，房贷是一种风险较低的优质资产。如果提前还款的人多额度大，对银行的利息收入当然会产生很大影响，所以银行并不希望居民提前还贷。
居民消费及投资收缩
也正因如此，我们能够看到很多银行通过设置各种隐形门槛来延缓居民提前还贷的节奏，包括必须线下申请、限制每日预约还款的人数、收取一定违约金等。
站在银行的角度来说，这种设置无可厚非，但对于想要提前还款的居民来说，当然是非常的不便利。个人有依据自身实际情况选择提前还款与否的权力和自由，银行作为贷款的提供者，理应为借款人提供提前还款的便利，现在反而设置各种门槛。这种做法短期虽说能够延缓提前还贷带来的资产缩表压力，但对于用户不友好，长期来看只会是损失掉用户的信任，降低用户对银行的信任度。
除了银行之外，政府站在政策制定者和执行者的角度，同样也不希望看到大规模的提前还贷，所以我们看到官媒并不鼓励“扎堆提前还贷”。提前还贷对于经济造成诸多影响，譬如在家庭总资产一定的情况下，将资金用于提前还贷，必然会在一定程度上减少日常的消费和投资，这是典型的资产负债表收缩。而居民消费和投资的收缩，必然会对经济产生负面影响。正如日本经济在上世纪九十年代经济危机之后的表现，居民少消费、少投资，经济必然失去活力，经济的发展也就无从谈起。因此如果站在官方的角度，当然不希望提前还贷大量的出现。
对于个人来说，当然不需要站在政府或银行的角度去考虑问题，但这种对个人有利的事情持续发生时，又确实对个人产生不利影响。试想，如果提前还贷大量发生，引起个人消费投资的普遍性收缩，进而使得经济活力下降，经济发展速度下降，又会使得就业机会减少，个人收入增长放缓甚至下降。只不过这种负面的影响长期而缓慢，且影响面广、传导路径长，并不直接作用于个人。相比之下，提前还贷对个人的心理压力、家庭经济的有利影响却是立竿见影的。
那么对于个人来说，到底要如何衡量提前还贷的得与失，如何判断划算与否呢？
首先，正如前文所提，资金来源是第一考量因素。盲目跟风扎堆去提前还贷当然不可取，或者有人通过违规套取消费贷或经营贷来还款，风险同样很大，一旦被查出贷款用途不符合要求，对于个人现金流、在银行的信用都十分不利，可谓是弊大于利。
其次就是准备用于提前还贷的资金，如果用于其他用途（如投资），能否产生比房贷利率更高的收益率。需要注意的是，不要用投资股市或股票型基金的收益率去进行对比，虽然从理论上来说，通过长期持有或定投等方式产生的收益率确实有可能超过房贷利率，但在此过程中，投资者大概率要面临超过40%的最大回撤，个人也要投入大量的时间成本去学习理财知识。换言之，投资者必须拥有长期的坚持、关于基金、股票或理财的知识储备，以及对市场的判断能力等条件，才能有希望通过基金等权益类产品的投资，取得超过房贷利率的收益率。但从内地股民、基金散户的实际投资情况来看，这种人毫无疑问是少数的。
比较容易接受的理财产品，包括银行大额存单、高端理财等。如果通过这些理财产品取得的收益率能够覆盖房贷利率，当然应该选择将这些钱用于投资，而非提前还贷。反之亦然。
综合来看，提前还款并不适用于所有购房者，内地一二线与三四线城市的楼市和房贷政策也不尽相同，不同地区政策差异也较大，每位贷款人实际资产情况和收入现金流也各不一样。提前还款要根据购房者自身需求来把握，权衡好自己的投资能力，家庭的可用资金情况以及心理情况，以此决定提前还贷与否。
