【编者的话】
2022年是房地产市场深度调整的一年。在疫情冲击及居民预期收入下降背景下，部分购房需求延迟释放；同时，房企信用危机频频爆发，购房者观望情绪渐浓，销售端表现乏力。不过，从2022年年初开始各地支持房地产的利好政策轮番出台。中央层面则重申“房地产是国民经济支柱产业”地位，并出台多项政策工具支持房地产市场平稳运行。在中央重申房地产支柱产业背景下，2023年楼市发展变局备受关注。澎湃新闻特推出楼市展望系列，研判新一年房地产市场走势。
近期，澎湃新闻专访上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授陈杰，就2023年房地产市场趋势、房价及入市机会等话题进行深入分析与展望。
陈杰认为，2022年全国房地产市场大跌，有很多特殊原因，包括很多过度恐慌。在从根本上消除购房者对购买到烂尾楼的担忧后，结合合理的鼓励住房消费政策，加上疫情防控政策的调整和宏观经济的恢复，今年市场实现止跌是确定的，并还有很大希望取得反弹。但可能要3月之后，在第一季度经济有好的报表，宏观经济复苏和收入恢复增长的预期得到强化之后，购房者的信心才会涌现上来。
在陈杰看来，恢复居民购房信心，要从多方面入手。比如从体制机制上消除买到烂尾楼劣质房的风险，增强民众购房的安全感。其提出，一方面，鼓励现房销售，让预售逐步退出。有条件的地方应该探索，新房只有交付后才可作为抵押品发放贷款，限制乃至禁止银行向期房发放按揭贷款，努力防范烂尾断供潮再次出现，防止楼市风险传导为金融风险、社会稳定风险。另一方面，可大力发挥保险制度风险转移分散的功能，提振购房者、银行等主体参与市场的信心。比如，建立购房保险制度。居民购买新房后出现烂尾由保险公司先行垫付给予全额或95%赔付，购房者将烂尾楼产权转移给保险公司，由保险公司向开发商追索。
同时，对于房地产宽松政策密集出台，政策效应叠加后的影响，陈杰提到，一线城市和部分新二线城市还是需要防范像2009年“四万亿”之后的救市和2016年去库存政策带来热钱流入引发暴涨的风险。相关地方政府要做好两手准备，守住“房住不炒”的基本原则，鼓励住房消费的政策要制定有效期和留有调整余地，利用大数据技术，密切注意市场走势，加强对挪用经营贷、消费贷等资金违规购房的穿透式监管。
在政策制定上，陈杰认为，目前要保持定力，不要被去年的大跌弄得恐慌，着急出各种政策，留下更大的风险隐患。更重要的是，要调整好心态，正视中国房地产大开发的时代已经过去，不会重来。就如人总是要从青春期走入成熟期，成熟期就要有成熟期的心态。房地产业从开发时代进入存量时代，还有精彩的下半场，在租房产业、老旧小区改造、智慧社区、物业服务等领域还有很多投资机会和通过服务创造财富与就业的机会。
可建立购房保险制度，提振居民购房信心
澎湃新闻：住建部部长倪虹指出今年住建部门工作核心是精准，并提出“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。”后续，楼市调控政策还有哪些空间，应在哪些方面精准发力？
陈杰：首先，应该设立政府稳定住房市场基金，作为市场稳定的压舱石和市场预期的调节器。财政部、央行、大型国企、地方政府等多方出资，可发行特种金融债券进行融资。明确使用范围与使用机制，主要作为烂尾楼托底化解、大型房企兼并重组、特定项目开发补充资金、城市更新与老旧小区改造的过渡性资金来源，对于购房者而言，则可以作为银行按揭之上的补充支持，比如按揭贷款担保费和相关保险费的补贴。
其次，要恢复居民购房信心，就要从体制机制上消除买到烂尾楼劣质房的风险，增强民众购房的安全感。鼓励现房销售，让预售逐步退出。如倪虹部长在刚结束的全国住房和城乡建工作会议上的讲话已经点出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”有条件的地方应该探索，新房只有交付后才可作为抵押品发放贷款，限制乃至禁止银行向期房发放按揭贷款，努力防范烂尾断供潮再次出现，防止楼市风险传导为金融风险社会稳定风险。大力发挥保险制度风险转移分散的功能，提振购房者、银行等主体参与市场的信心。比如，建立购房保险制度。居民购买新房后出现烂尾由保险公司先行垫付给予全额或95%赔付，购房者将烂尾楼产权转移给保险公司，由保险公司向开发商追索。今年内，保费由政府成立的稳定住房市场基金给予补贴。继续扩大普及已经比较成熟的商品住宅和保障性住宅工程潜在缺陷保险，让购房人买的放心安心。有条件的地方可以强制性覆盖所有住宅项目。
第三，对首次购房和改善型购房进一步减免税费，适当增加放松借贷门槛、降低利率的力度，或由政府稳定住房市场基金给予贷款担保，保护合理住房消费。政府稳定住房市场基金为住房公积金贷款提供担保，可进一步降低公积金贷款利率。依据城市情况不同，对买卖房屋中介费设置最高限额，由政府稳定市场基金根据房屋中介交易量和交易额给予一定奖补。
第四，与生育政策养老政策结合，对多子女家庭、三代同堂家庭购房给予一定的奖补机制。加快调整普通房的认定标准，适应住房消费升级的需求。
第五，继续推动租购并举，住房消费不仅是购房，也包括租房。租房消费升级潜力也很大，也能拉动不少衍生产业和就业。以保障性租赁住房工程相结合，在大城市中心城区大力发展集中式租赁住房社区。城市更新项目原则上不再建可售住房，只建租赁住房。
第六，在都市圈范围内，大力推动中心城市的新城建设，加大公共服务配套建设，引导和支持中心城区有房者家庭将其房屋后交由政府支持的出租平台后去新城改善性购房落户安家，政府支持的平台对出租房源投资升级改造后进行集中管理，纳入保障性租赁住房平台，缓解青年人新市民住房压力。在新城开征房产税、降低购房门槛、集聚人气、保持新城公共服务的可持续性。支持和引导中心城区的老年居民在新城养老社区进行颐养。以人口的居住空间大调整，来带动经济和城市建设的新一轮高潮。
第六，大力推动完整社区建设，提升社区品质，推动智慧社区智慧物业加速，加快物业服务行业升级转型，加大“社区+物业+养老”、“物业+生活”的推进力度。不仅以好的房子，更以好的小区、好的社区，来吸引居民购房租房。
今年房地产市场实现止跌是确定的
澎湃新闻：对2023年中国经济与房地产市场趋势有何预判？
陈杰：对2023年中国宏观经济总体有信心，抑制了三年的投资潜力和消费潜力都会有集中释放，经济复苏力度会比较大，但同时不排除区域和行业的分化。
2022年全国房地产市场大跌，有很多特殊原因，包括很多过度恐慌。在从根本上消除购房者对购买到烂尾楼的担忧后，结合合理的鼓励住房消费政策，加上疫情防控政策的调整和宏观经济的恢复，今年市场实现止跌是确定的，并还有很大希望取得反弹。但可能要3月之后，在第一季度经济有好的报表，宏观经济复苏和收入恢复增长的预期更加得到强化之后，购房者的信心才会涌现上来。
澎湃新闻：二十大报告中强调“房住不炒”，但面对下行的楼市，官方多次发声鼓励住房消费，如何看待 “房住不炒”和“鼓励住房消费”之间的关系？
陈杰：所谓“房住不炒”，从根本上说就是要让住房回归居住属性。只要是购房出发点是为了自己住或者准备让其他人来住，就是符合“房住不炒”的住房消费。包括购房后专门出租给他人住，虽然可能带有一定投资性质，但只要租客确实住进去了，也是符合“房住不炒”。“房住不炒”并不要求住房完全去投资化去资产化，着重点是反对“炒”。不符合“房住不炒”的购房行为，是那些购房后刻意空置、制造虚假市场供需信号、影响或说是扭曲市场价格以从中牟利的投机炒作行为。
用微观经济学的说法就是，住房消费者是住房的价格接受者，按照自己对当期住房消费（租房）或摊销后的住房消费（购房）的边际收益来对住房出价，不会想着、也缺乏能力与手段通过操纵价格来牟利。而所谓住房投机炒作，就是不想当价格的接受者，而想成为定价者、价格的影响者，从中实现利润最大化。
另外一个角度来理解“房住不炒”，就是购房或租房的行为有没有产生负外部性。经济学上说，如果没有负外部性，政府就不应当干预。政府干预原则上只在有外部性情况下才发生。“炒”——价格炒作，制造虚假供需信息，扭曲价格，就是一种负外部性，损害了其他人的正常住房消费，降低了其他人的福祉。
从有没有产生负外部性视角，也就比较容易判断哪些是合理住房消费。比如，在市中心地段优越公共服务公共资源好的地方，购置或租赁多套房，哪怕都是用来全部自住，也是不合理的，因为过度占用公共资源，妨碍了他人的合理住房消费。但如果是在人口很少、公共配套很少的郊区甚至山区，哪怕买了或自建高档住房，也是合理住房消费，因为没有影响和挤出他人的合理住房消费。
另外一个视角，消费是即时性，使用价值不可储存，投资是分期消费，具有长期占有的特征。对住房财富一定合理期限内的占有是可以的，但避免形成对住房财富占有的长期固化阶层固化。通过税收机制等政策干预，加快住房财富的流转。
一线及部分二线城市应防范热钱流入引发上涨风险
澎湃新闻：2022年房地产调控政策出现转向，随着房地产宽松政策密集出台，政策效应叠加后房价还会出现大幅上涨吗？
陈杰：一线城市和部分新二线城市还是需要防范像2009年“四万亿”之后的救市和2016年去库存政策带来热钱流入引发暴涨的风险。相关地方政府要做好两手准备，守住“房住不炒”的基本原则，鼓励住房消费的政策要制定有效期和留有调整余地，利用大数据技术，密切注意市场走势，加强对挪用经营贷、消费贷等资金违规购房的穿透式监管。
澎湃新闻：对购房者有何建议，2023年是购房的好时机吗？
陈杰：“房住不炒”是对每个人的要求。坚持“房住不炒”，就是每个人都要做到，不以炒房为购房出发点。根据自己实际居住需求和支付能力，抱着消费的心态而不是资产增值保值心态，来决定是否购房，那么决策应该是简单的。
坚决让违法违规的“烂苹果”房企出局
澎湃新闻：2022年12月底，中央重申房地产是支柱产业，接下来房地产还能回到之前高增长状态吗？
陈杰：房地产当然是支柱产业。根据国家统计局最新公布的数据显示，2022年房地产业增加值占GDP的6.72%，虽然比2021年的7.24%下降了0.5个百分点，但占比仍然超过了交通运输仓储和邮政业、IT业等国民经济中显示度很高的行业，在细分行业中仅次于金融业和建筑业。众所周知，房地产业还有一个显著特点，产业链长、产业关联性大。综合多份相关研究的结论，中国房地产业通过产业关联作用，直接和间接累计能带动中国GDP的14%-15%。
从美国的经验来看，虽然住宅开发高潮早已经过去，但美国住宅类支出占GDP中的比重仍然高达16%，其中12%是住宅类的服务支出，主要是“虚拟租金”的概念，但也有4%是住宅类投资支出。2021年美国住宅固定资产投资为10861亿美元，约折合7万亿元人民币，相当于我国2022年商品住宅10万亿元投资的70%，但美国人口不到中国的24%，这意味着，哪怕美国住宅大开发时代早已经过去，美国的人均住宅投资支出还是我国的三倍。
但作为支柱行业，不代表必须维持高速增长。2022年新建商品住房的销售额大跌了28%之后，仍然比2017年还高，销售面积同比下降了26.8%，与2015年相当，仍然达到11.4亿平方米，相当于1000多万套，这些数字仍然是一个很高的水平。而且2022年全国商品住宅销售大跌，有很多特殊原因，包括很多过度恐慌，比如大面积烂尾楼现象严重打击了购房者信心，是购房者临时的应激性自我保护反应。这方面的一个例证就是，2022年期房销售面积大跌了29%，但现房销售面积基本上没有跌。此外就是疫情防控中对经济未来的不确定性恐慌，还有很多行业就业人员确实因为疫情封控而遭遇严重就业困难和收入大幅下降，但这些属于临时性因素。在从根本上消除购房者对购买到烂尾楼的担忧后，加上疫情防控政策的调整和宏观经济的恢复，今年市场实现止跌是确定的，并还有很大希望取得反弹。但可能要3月之后，在第一季度经济有好的报表，宏观经济复苏和收入恢复增长的预期更加得到强化之后，购房者的信心才会涌现上来。
2022年房地产行业出问题主要是供给侧，但即使房地产投资下滑了10%，出现中国1998年房改以来的第一次负增长，也仍然达到了13.3万亿元，只低于2021年和2020年两年，排在历史第三位。2022年商品住宅新开工面积8.8亿平方米，大幅下滑了40%，退步比较大，一下子回到了2008年的水平。开发商的信心受损比较严重。本来市场下行周期中减少拿地和开发，也是市场的自然修复，供给大幅收缩，需求逐步修复，一段时间之后就会恢复市场供需平衡。
其实住房市场自身的问题本来并不是很大，但正是由于房地产业是“支柱行业”，重要性关联性太大，如果不采取断然措施，不在短期内逆转市场过度恐慌，就可能通过产业链产生连锁踩踏反应，对国民经济整体产生冲击，在当前正力图实现经济复苏的关键当头，更会有严重后果，包括开发商即使不倒闭也纷纷躺平，不去盖房、不去拿地，就有可能带来地方政府的财政危机和融资平台的偿债危机爆发，并连锁影响到整个金融体系和社会治理体系，产生金融风险和社会稳定风险。所以去年11-12月的政府这轮救市以供给侧发力并以救房企为主，在初步稳定大局之后，预期会重新考虑需求侧的刺激。在供给侧修复中，应该明确“救行业不救企业”，支持优质企业发展和扩张，但坚决让违法违规的“烂苹果”房企出局，加快行业兼并重组和优化。
客观来说，预期我国房地产开发投资和销售再恢复到之前的高速增长时代，也是不现实的。2022年全国人口自1962年第一次出现了负增长，出生人口跌破1000万人，而且是断崖式下跌，相比2016年，在6年之内就整整少了一半。城镇化红利在全国层面也已经走向尾声，2022年新增城镇人口才646万人，只有2021年新增城镇人口的一半，也就是即使新市民都是购房刚需并都能靠自己或多方支持下实现了买房计划，也就最多能去化250万-300万套，而目前施工中的商品住宅就有64亿平方米，待售2.7亿平方米，折合6000万套住房，消化压力是相当大的。当然2022年也比较特殊，大城市频发疫情管控，农民工外出减少，农民进城受限，今年疫情防控调整和经济复苏之后，城镇新增人口有望出现较大反弹，中国2022年城镇化率毕竟已经达到65.22%，城镇化红利潜力虽然还有，但新增城镇人口分布十分不均衡，仍然会集中在大城市和少数二三线城市，大多数城市不能寄希望通过外来人口来消化现有和未来的住房存货。
此外，最重要的是当前我国城镇住房的存量已经比较高，城镇人均住房建筑面积达到38平方米，住房短缺基本消除，住房刚需总体上在萎缩，住房的改善性需求当然还有，但也是比较有弹性的，不会着急也不可能短时间内就爆发式集中释放。
当前一方面要保持定力，不要被去年的大跌弄得恐慌，着急出各种政策，留下更大的风险隐患，另一方面更重要的是，要调整好心态，正视中国房地产大开发的时代已经过去了，不会重来了。就如人总是要从青春期走入成熟期，成熟期就要有成熟期的心态。保持清醒头脑，面对现实，不能抱有不切实际的幻想。房地产业从开发时代进入存量时代，还有精彩的下半场，在租房产业、老旧小区改造、智慧社区、物业服务等领域还有很多投资机会和通过服务创造财富与就业的机会。
