香港住宅楼市持续调整，供求失衡局面逐步改善。新一份施政报告在房屋土地政策上，一方面是楼市减辣不撤辣，另一方面则未有放慢建屋造地步伐，继续推出扩大标准化补地价安排、加快图则审批等措施，并且活化红磡站及周边用地、发展南丫岛石矿场用地，释出持续增加土地供应的重要信号。此举有助当局建立土地储备库，有利住宅楼市长治久安。
美国高通胀问题未解，利率难言见顶，忧心港美息差扩阔，香港利率有追加风险，特别是4.125厘的楼按利率存在上升空间。在利率持续趋升、环球政经环球不明朗之下，香港住宅楼市调整将会持续。不过，住宅楼市短期波动，不会影响长期房屋土地政策，施政报告继续着力提速建屋造地值得称许。
短期楼价调整 无碍供应增加
其实，特区政府增加土地、房屋供应已取得了成效，施政报告提到，根据长远房屋策略估计未来十年公营房屋需求为30.8万个单位，但已觅得可建41万个公营单位的土地，超额完成10万个单位。至于私营房屋，未来10年需求为13.2万个单位，目前准备5年可建8万个单位的土地。由此可见长期困扰香港的住宅供不应求的局面正在逐步逆转，而施政报告依然继续推出新措施，推动房屋供应提量、提速、提效。
租金近四年高 辣招需保留
为助市民“上车”，施政报告提出房委会延长资助出售单位即居屋的二手按揭贷款保证期由30年延长至50年，有助买家获批九成按揭贷款，增加二手居屋流转。施政报告提到精简行政程序、加快建筑图则审批、扩大标准化补地价安排，又降低容许选定地点的住宅及非住宅地积比率互换，推动旺角东和油麻地南市区重建，可见当局继续多渠道增加土地、房屋供应，为建立土地储备库、住宅楼市长治久安奠下重要基础。
虽然差饷物业估价署公布最新楼价指数，首九个月由升转跌0.78%，对比2021年9月历史高位下跌16.6%，然而香港住宅楼价仍与普罗市民购买力脱节，加上年内住宅租金续升逾7%，近4年最高，有需要保留楼市辣招税，遏抑投资需求。因此，施政报告只提出楼市减辣不撤辣，同时更全速开辟发展土地，主要透过发展北部都会区及交椅洲人工岛。北部都会区发展土地有超过3000多公顷，当中四成约1400公顷在未来10年熟地中出现，而交椅洲人工岛提供1000公顷土地，当中400公顷亦会在未来10年的后期出现。
因此，预期香港土地供应持续增加，配合市民住屋、社会与经济发展需要。发展局最新数字，预计未来10年熟地供应3370公顷，涉及51.5万公私营住宅单位，逾半来自北部都会区及交椅洲人工岛，住宅供应紧张逐步纾解。
提速造地 住屋顽疾有望根治
值得留意的是，施政报告预期至2048年的30年内将有7000多公顷土地供应，扣除需求之外，可建立最少1000公顷的土地储备。这对香港市民而言是一大喜讯，意味目前形成了土地储备库的雏形，住屋顽疾有望根治，楼市稳定性也会增加。市场期待当局逐步收回新界荒废农地，加速扩大土地储备的规模。
特区政府迄今开拓发展土地方面未有放松下来，施政报告提出研究活化红磡站及周边用地，估计涉及10公顷用地，势将成为未来九龙市区住宅与商业主要新供应来源，而面积涉及20公顷的前南丫岛石矿场用地，可规划作长者住宅、人才公寓及康体训练住宿及设施，促进岛屿旅游发展。
随着发展土地与住宅供应增加，香港房地产市场逐步重回正轨，有利经济长远发展。特区政府今日将公布北部都会区行动纲领，释放更多新界土地发展潜力，正是加快建立土地储备库的适当时机。
