近期不少地产业界、政党人士，甚至前财爷均有建议，特区政府理应在10月份公布的施政报告中，及早为楼市“减辣”以刺激经济。笔者明白，特区政府担心一旦“撤辣”，本港楼价或会因而飙升，但观乎近期本港经济未有明显起色，倘若特区政府想重新激活经济表现，理应抛低“心理包袱”，尽快在调整楼市的政策上着墨。
须知十多年前推出“辣招”，原意是提防楼市过热而出现“泡沫”，但现时早已“去泡沫化”，所以特区政府毋须在此问题上过分忧虑。
根据瑞银发表最新2023年《瑞银全球房地产泡沫指数》报告，在过去两年全球通胀及利率飙升下，多个环球金融中心的楼市已回到“较平衡状态”，当中香港楼价重回2017年水平，并且是该报告自2015年发表以来，首次跌出“泡沫区”的分类。
重新激活市场交投
因此，笔者认为，特区政府绝对有空间调整辣招。值得注意的是，“减辣”的重点并非提振楼价，而是在于激活楼市交投，此举可增加楼市供应，同时盘活楼市换楼链，令普罗大众可按个人需要灵活套现，毋须被“辣招”绑手绑脚之余，亦可借此间接刺激香港经济表现，绝对是一石二鸟。
另一边厢，美国联储局公布最新议息结果，一如市场预期息率维持不变。然而，美联储年底前仍有机会加息。在息口走势未完全明朗下，相信会持续影响楼市气氛。笔者估计，虽则今次本港银行未有上调息率，但鉴于本月中已有大型银行上调新造拆息按揭计划（H按）的锁息上限，增幅高达0.5厘，同时现金回赠亦大幅下调。
受调高按息锁息上限影响，相信业主及准买家拉锯情况持续，料二手交投持续疲弱，相信准买家以“笋盘”为入市目标，急于套现的业主减价沽货，楼价续有下调压力；反观新盘虽然同样受调高按息锁息上限影响，惟发展商以吸引价，甚至折让价开售，连同各式各样的优惠及付款方法，因此估计楼市购买力倾向一手市场。
在此情况下，相信二手交投势难以避免继续疲弱，准买家以“笋盘”为入市目标，急于套现的业主迫于减价沽货，令楼价续现下调压力。
“美联楼价指数”最新报148.39点，按周跌0.67%，较年内高位下跌约4.4%，本年迄今升幅收窄至仅1.6%。
执笔之时，按证保险公司突发公布修订按保，将楼花住宅物业与已落成住宅物业看齐，笔者相信新措施无疑令新盘买家有更多的按揭选择，但现时面对息口上升，加上银行上调新造拆息按揭的锁息上限，令新置业人士每月供款增加，而压力测试对每月入息要求亦因此提高，入市门槛不断上升，打击置业意欲。因此即使今次放宽楼花按保，但压力测试未有同步配合政策放宽，相信部分有意置业的买家仍难以入市，单靠放宽楼花按揭是未“对症下药”，对提振整体楼市于事无补。如果特区政府未有进一步的提振楼市措施，预测全年楼价或倒跌2%至3%。即使有相应的措施，亦只会令第四季度的楼价回稳，相信届时全年楼价升幅“捧蛋”，惟成交将略见回暖。
