近期，办公空间运营商平台“Distrii办伴”在上海陷入违约之困。据报道，由于办伴拖欠业主租金，办公场地正在被业主收回，与办伴签约且仍在合同期内的租户面临被清退的风险。
事实上，这场违约之困早在6月底、7月初始现端倪。彼时，曾提交IPO申请的堂堂加集团（办伴母公司）流出解散北方事业部的消息，其在北京市场运营的多个共享办公项目被曝出现提前解约、清退租户和拖欠租金的状况。
“二房东”模式:从兴起到遇困
共享办公，又叫联合办公、创客空间等。它始于2010年在美国纽约成立的“WeWork”，当时主要是为初创公司、微型企业、自由职业企业家提供办公场所，共享办公空间又降低空间成本。
国内共享办公模式兴起于2015年，伴随创新创业潮，彼时部分房地产高管切入办公地产赛道。例如办伴的创始人胡京曾是绿地集团执行副总裁，优客工场的创始人毛大庆曾是万科“元老”，复地集团副总裁创立氪空间，SOHO3Q则是潘石屹“SOHO系”的业务。
尽管2020年受到新冠疫情冲击，但2021年中国共享办公市场交易额达到212亿元，同比增长26.19%。2021年上半年新开项目达到32家，接近2020上半年的一倍。
“二房东”模式的共享办公主打“共享+服务”，尤其在服务上“开卷”，“二房东”不仅为入驻企业提供装修支持，还提供企业政策咨询及补贴申报服务，人才招聘、工商、财务、法务、税务、办公设备租赁服务等一站式的综合服务。
共享办公最大的收益依然源于工位的出租。“二房东”需要大约85%的入驻率才能收支平衡，但目前行情基本达不到这个数字。堂堂加集团在招股书上表示，办伴项目的出租率从2022年底的85%下滑至2023年的75%。
作为共享办公“客源”的小型企业，入驻共享办公空间是为了降低办公成本，但“二房东”价格偏贵，对于资金不宽裕的大部分初创者、个体工作者并不友好。办伴的租户主要以中小微企业为主，受大环境等多方面因素影响，其租户数量在持续减少，租赁收入普遍下滑。
与此同时，尽管一二线城市的部分写字楼空置率高，但租赁价格没有显著降低。“二房东”的租金成本没有显著减少。如此，多方因素之下，共享办公模式的资金周转容易出现困难，导致违约。
租客维权难：面临强制清退
国内共享办公企业的扩张模式，可以理解为是地产开发商向地产运营商转变。也许初心想走轻资产转型之路，但经历融资、“占地盘”之后，大多明显偏离轻资产模式，也忽略了对租客的筛选。
前两年火热的租赁需求表现为互联网企业在全国主要办公地点进行的大规模租赁，它们也是共享办公引进的“大头”。如果互联网企业减少扩张与新设，这对共享办公市场会造成一定影响。经历风口之后，“二房东”模式不再是热钱涌入之地。共享办公产业开始“洗牌”。
当年，同为“二房东”模式的长租公寓违约后，多地住建局、房管局紧急出手，让所在物业、居委会协调禁止房东驱赶住户。也有租客在论坛谈到，公寓方违约后自己与房东争论若干来回，靠个人协调能力成功住到期满。
当共享办公空间违约，租客们又有哪些选择呢？
从目前的新闻报道来看，租客们主要有三种选择。
最好的情况是由“二房东”转到自己名下正常运营的空间。上海张江微电子港的租户在媒体采访中表示，已被安排到办伴的其他写字楼。但租户们也有顾虑，“如果搬过去没多久，新写字楼又要关闭，那该怎么办”？
第二种是转到房东手中，例如办伴长宁中山万博办公空间的业主方上海源贸置业公司曾表示，将以不高于办伴的收费标准，继续向各租户提供办公服务，要求租户及时与业主签订新的合同协议。之前的租金和押金则需要租客与“二房东”自行解决。据了解，尽管业主愿意签订新协议、继续提供服务，但大多也会同时采用更换楼层门禁锁等措施，为租户带来不便。
第三种是租户自行选择其他办公空间，并继续向“二房东”维权。
当多家共享办公企业经营遇难、乃至违约，这种经营受挫是市场的问题、还是商业模式或者企业经营策略的问题？这值得行业去思考。但另一方面，与长租公寓类似，这种“二房东”模式，涉及到大量租客的相关权益。每一违约，“房财”两空的还是租客。政府部门能否协同行业一起探索，此类商业模式下为租客权益托底的策略？
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