8月31日上午，万科举行2023年中期业绩推介会。针对房地产市场形势等问题，董事会主席郁亮给出了自己的判断。郁亮表示，市场的低迷持续已经影响到了市场情绪，出现了“超跌”的“过度反应”。以新开工数来看，2021年新开工数下降11%，2022年新开工量下降40%，今年上半年继续下降约25%。如果以2020年作为基数，新开工数已经整体下降约60%，回到了2006年的水平。
“当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。美国1960年城镇化率达到70%，此后二十年，人均新开工面积平均为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，按经验建设水平保守估计，未来10-12亿平米的新开工是有保障的。”郁亮解释。
记者毛丽娟摄
他表示，当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理的水平。同时，像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，政治局会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，我们也在期待具体举措的出台。
与此同时，郁亮也相信，在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到正常的建设水平。他认为，从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。
有韧性，是指一个地区只要人口在持续增长，绝对的供给过剩就不会出现。以伦敦为例，城市发展了数百年，至今仍在不断盖新房，新开工规模比三十年之前翻了接近一倍。日本新开工规模从最高峰至今，整体大概减少了52%，但东京都23个区，只下降了21%，而其中核心6区，同一时间段反而增长了23%。这是因为人口会不断向能够创造就业的城市集中。在这些城市里，人口一开始是向郊区分散，此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城区仍然会出现大量城市更新项目，以提升传统地区的发展活力，满足职住平衡的需求。
“有新的业务机会，是指新发展模式带来的改变。过去，随着客户对美好生活需求的多样化，万科从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。今天，即使是传统的开发业务，内容、模式也可能出现变化，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。”郁亮称。
对于万科自身，郁亮表示，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。首先，未来无论什么业务，本质上都是能力的竞争，例如产品服务质量是否过硬、客户口碑是不是足够好、是否有足够优秀的合作伙伴等，万科在这些方面有基础，但还有继续完善和深化的空间。其次，房地产业务属地特点很强，一些大型综合性项目，对当地发展理念、城市空间规划、建设指标、建筑设计和建造、产业导入、多功能运营等方面有很高的综合要求，需要各方协同，共同努力，一起探索出可复制推广的路径。
筑好最坚固的底线 足够信心确保公司安全
对于投资者关心的现金流安全问题，万科首席财务官韩慧华表示，有足够的信心，可以确保万科的经营安全，已经筑好了最牢固的底线。
她表示，万科是一家危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。这表现在三方面，一是万科高度重视经营现金流的管理，经营性现金流连续多年保持为正，二是万科对高杠杆保持敬畏与克制，净负债率一直处于在行业低位，三是万科始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用，保持行业里最领先的信用等级。这些都是万科穿越多年发展周期坚定走到现在的坚实基础，也是其能够在行业面临重大考验的环境里活下来的基石。
同时，她也坦言，短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在提升。
具体而言，万科主要做了三方面动作。首先，万科高度重视经营现金流管理，回款效率始终保持行业领先，销售回款与销售总额相当，同时坚持量入为出，保持弹性运营，此外还会持续做动态压力测试和充分前置预案，以确保任何时点的现金流安全。2023年上半年，在覆盖一批优质新项目地价支出后，万科的经营性现金流仍然保持为正。
其次，万科始终保持融资渠道畅通和多元化，是当前少数仍然能够完全凭借自身信用发债的房地产企业。2022年至今万科累计发行信用债接近400亿，其中今年1-8月新增发行100亿，同时公司在开发贷款、经营性物业贷款、险资债权计划等渠道上依然畅通并保有弹性，得到监管机构与金融机构广泛支持。
第三，万科的债务结构在持续优化，尽管融资总量阶段性上升但短债显着下降。截至6月底，公司短债457亿，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位，现金对短债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍，债务平均久期延长至5年。同时，在美元加息背景下，万科主动地优化了外债配置，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比降至20%以内，较年初下降2个百分点。在融资结构持续优化的同时，公司的融资成本也保持低位，年内公司境内新增融资平均成本3.73%，较22年进一步下降15BP，中票最近一期发行票面利率3.07%。
在韩慧华看来，上述动作都将使万科的安全韧性得到进一步提升，因此有信心确保公司的经营安全。
