人民银行周一（21日）宣布，1年期LPR（贷款市场报价利率）从3.55%下调为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，与上月持平。本次5年期LPR不变，无论历史经验还是现实压力，实属“意料之外”。稳银行息差、兼顾稳汇率，可能是人行主要考量。但这并不意味着稳地产的诉求下降，后续存量房贷利率下调、核心一二线鬆地产，仍有望很快落地。
根据过往经验，MLF（中期借贷便利）调降后，LPR报价均会跟随下调。考虑到当前经济和地产的现实压力，上周MLF利率调降后，市场普遍预期5年期LPR调降幅度在15至20个基点左右、1年期LPR调降幅度可能在10至15个基点。然而，本次1年期LPR调降10个基点处于预期下限，5年期LPR不动，实属“意料之外”，这也是首次出现MLF利率调降、但5年期LPR未动的情况。
可能原因之一：当前银行息差处于历史最低，客观上需要人行呵护。人行在二季度货币政策执行报告中专栏分析了银行息差，指出“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和淨息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性”，商业银行二季度淨息差仅1.74%、处于历史最低水平。5年期LPR保持不变，对应中长期贷款利率维持不变，有利于稳定银行息差；存款利率参考1年期LPR及10年期国债利率，1年期LPR调降有助于推动存款利率下调，有利于扩大银行息差。
可能原因之二：当前人民币持续贬值，稳汇率的必要性上升。二季度货币政策报告首提“坚决防范汇率超调风险”，预示近期人民币汇率波动引起了人行关注。本次LPR低于预期也低于上周MLF利率降幅，客观上有助于汇率稳定。
可能原因之三：房贷利率动态调整机制下，不少地区的实际个人房贷利率已低于LPR加点下限，LPR对房贷利率的约束其实已弱化。当前首套房贷款利率已建立动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市“可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限”，这也意味着对于地产明显承压的地区，LPR对于房贷利率的约束已弱化。最新数据看，南京、武汉、天津等地的首套房利率已低于LPR-20个基点的下限，无锡、厦门等地甚至处于LPR下方50个基点的位置。
楼市调控将逐步放宽
稳经济离不开稳地产，本次5年期LPR未动，并不意味着稳地产诉求下降。如前所述，本次5年期LPR调降低于预期是央行综合考虑银行息差、汇率稳定等的结果。鉴于7月24日中央政治局会议对地产表态更为积极，叠加7月底以来人行、住建部、北上广深等部委或地方政府也相继喊话鬆地产，均指向稳地产的迫切性和必要性大增。
往后看，存量房贷利率下调、核心一二线鬆地产均有望很快落地。6月以来地产持续超季节性下行，8月中上旬在基数明显走低的背景下30城商品房销售仍继续走弱，进一步确认地产下行压力仍大。伴随本次人行有意稳定银行息差，指向存量房贷利率下调的可能性增加；笔者也继续提示，北上广深等核心一二线城市有望很快鬆地产，包括放松限购限售、放宽认房认贷标准、下调首付比等。
当前经济下行压力仍大，“信心比黄金重要、形势比人强”，后续一系列组合拳有望陆续出台、也到了加快落地的关口，鬆地产之外，短期紧盯“一揽子化债”、“活跃资本市场”等方向的细化部署。7月以来中国经济并未扭转二季度超预期走弱的态势，集中表现为消费投资大降、信贷社融超季节性走弱、CPI（居民消费价格指数）同比时隔2年半转负、PMI（采购经理指数）持续处于收缩区间等，归因看，本质还是经济内生动力不强、需求不足、信心不足。继续提示：后续一系列组合拳将陆续出台、并加快落地，除鬆地产相关政策外，短期可重点关注“一篮子化债”、“活跃资本市场”等方向的细化部署。
