武陵观察网 财经 龙湖集团:今年债务压力已经过去,明年到期债务“有充分资源偿还”

龙湖集团:今年债务压力已经过去,明年到期债务“有充分资源偿还”

8月18日下午,龙湖集团(00960.HK)召开2023年中期业绩沟通会,龙湖集团董事会主席陈序平、CFO赵轶、高级副总裁张旭忠出席。

期内,龙湖集团实现营业额620.44亿元,去年同期为948.04亿元。盈利方面,公司实现毛利139.0亿元,毛利率为22.4%,去年同期毛利为201.47亿元;净利润为92.95亿元,去年同期为108.83亿元;归母净利润为80.58亿元,去年同期为74.8亿元。

商业航道开始贡献正向现金流

期内,龙湖集团运营业务不含税租金收入为63.3亿元。其中,商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

截至6月底,龙湖集团已开业商场建筑面积为762万平方米(含车位总建筑面积为980万平方米),整体出租率为95.4%。上半年,商场同店销售额和客流同比去年均实现超20%的增幅,租金收入同比增长8%至50.1亿元。

上半年,龙湖集团新增运营5座商场,其中2座为轻资产。龙湖集团介绍,下半年,约6座天街将在北京、上海、重庆等城市开业。

长租公寓方面,龙湖集团长租公寓品牌冠寓累计已开业11.9万间房源,整体出租率为93.7%;租金收入同比增长4%至12.3亿元。其中,开业超过六个月的项目出租率为95.9%。

期内,龙湖集团服务业务及其他不含税收入为58.4亿元,较上年同期增长13.0%;服务业务及其他毛利率为31.9%,较上年同期增长8.3%。截至6月底,龙湖集团物业在管面积3.5亿平方米。

期末,龙湖智创生活物管在管面积3.5亿平方米,商业运营在管项目81个。对于物业管理业务的上市问题,赵轶在沟通会上表示,上市是手段不是目的,近期资本市场波动很大,对物业企业和房企存在一定的担心,现在不是上市的好时间。

龙湖集团董事会主席陈序平表示,今年以来,全国新房销售市场在波动中缓慢恢复。房地产开发告别高杠杆、高增长的模式,支持性政策连续、精准实施,助力行业进入稳健发展的新阶段。开发业务不再以规模为导向,而是坚持精准投资,针对需求提升质量,并在持续轮动的市场中,灵活把握量价平衡、开工进度与去化节奏,为本集团提供稳定的现金回款。

陈序平介绍,运营业务上半年实现超过60亿元租金收入。基于过往的投入,龙湖已在高能级城市储备了丰富的商业项目,商业航道开始贡献正向现金流。长租公寓继续提升运营效率,保持良性的盈利增长。龙湖智创生活从住宅起步,已拓展至包含商业、写字楼、产业园、公建场馆等多类业态的物业服务及商运管理,覆盖3.5亿平方米在管面积,在实现资产增值、贡献盈利的同时,不断积累长期客户。

今年债务压力已经过去

截至6月底,龙湖集团的综合借贷为2070.9亿元,在手现金为724.3亿元,其中预售监管资金为242.3亿元;净负债率为57.2%,剔除预收款后的资产负债率为61.9%。

公告显示,龙湖集团总借贷约78.4%以人民币计值,另外21.6%以外币计值。龙湖集团称,为控制汇兑风险,外币借款保持较低占比并辅以一定比例的汇率掉期。

利率方面,龙湖集团综合借贷中,约人民币678.4亿元按固定年利率介乎3.0%至4.8%计息,其余借贷则按浮动利率计息。截至6月30日,固定利率债务占总债务的比例为33%。龙湖集团的平均借贷成本为年利率4.26%,平均贷款年限为7.19年;非抵押债务占总债务比例为67.6%。

公告显示,一年内到期债务为人民币370.4亿元,占总债务比例为17.9%。现金短债比为1.96倍,剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比为1.27倍。

对于近期关注较多的负债,陈序平在中期公告中表示,三年前,我们就提出降负债的管理策略;现阶段,龙湖的整体债务规模稳中有降,结构持续优化,外债占比持续压降,提前铺排高比例(97%)的掉期以全面对冲外汇波动的风险。龙湖集团始终将安全性放于一切发展的首位,以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。

明年到期的债务“公司有充分的资源去偿还”

会上公司CFO赵轶介绍,最近公司参与了证监会和央行等组织的一些调研和探讨。会上可以感受到,监管对民营企业的关心和支持是非常明显的,明确提出要强化金融市场,支持优秀民企的合理融资需求。

赵轶表示,公司也在此方针下铺排融资策略,上半年公司在银行端的融资占首位,占比约55%;尤其是经营性物业贷方面,公司有很多的天街持续开业,上半年同比增加100亿元至400亿元,这算是给公司一个定心丸。

赵轶介绍,公司在央行的帮助下已经发行35亿元由中债增担保的中期票据,最近还有15亿元到20亿元的额度在过程中,正在密集地准备;明年还可能再发20亿元至30亿元。

赵轶介绍,在主动缩减境外债额度的同时,公司也在关注境内债的情况,近期民营企业暴雷事件的影响下,境内债券的价格还没恢复到应有的水平。在这个过程中,公司在央行的帮助下发行由中债增担保的中期票据,海外美元债窗口的关闭,但公司2027年才有到期的美元债。

会上,陈序平同样表示,公司不再增加有息负债,同时将优化债务结构,降低外债比例,增加债务账期,年底公司外债占比将低于20%。

赵轶称,近期,行业危机不断出现,公司的压力测试每半个月做一次,龙湖集团能穿越周期活下去,是因为永远坚持底线思考,量入为出。

同时,赵轶还提出,保证优秀的债务结构要控制短债占比,保持在10%以内,目前龙湖集团的短债占比是11%,公司也正在还明年到期的银团贷款;到明年,公司明年到期的债务约200亿元,到期的外币债务几乎为0。

同时,赵轶提出,公司需要提前铺排融资资源应对可能的风险。赵轶称,目前,龙湖集团在公司债方面有200亿元的额度,在银行间的中期票据有215亿元的额度,发改委那边还有15亿美元的额度。

赵轶还介绍,龙湖集团正在和银行大力合作,做经营性的物业贷,公司拥有76个已经开业的天街,47个做了融资,剩余的未来会持续做,未来,公司还会有大约40个的天街会开出;公司做了大致的测算,满打满算,能做经营性物业贷接近900亿元,目前做的额度约400亿元,明年增加100亿元左右的经营性物业贷是很轻松的。

赵轶称,每年还200亿元左右的短期债务,经营性物业贷等新增、经营性现金流为正、开发贷和回款能顺利的话,不管这个市场和周期多久恢复,公司有信心穿越周期。

今年债务压力已经过去,今年公司会逐步偿还明年初到期银团债务;至今年年底公司明年到期的债务约230亿元左右,其中110亿元为境内债券(包括回售权),120亿元开发贷,公司有充分资源偿还。

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