8月18日下午，龙湖集团（00960.HK）召开2023年中期业绩沟通会，龙湖集团董事会主席陈序平、CFO赵轶、高级副总裁张旭忠出席。
期内，龙湖集团实现营业额620.44亿元，去年同期为948.04亿元。盈利方面，公司实现毛利139.0亿元，毛利率为22.4%，去年同期毛利为201.47亿元；净利润为92.95亿元，去年同期为108.83亿元；归母净利润为80.58亿元，去年同期为74.8亿元。
商业航道开始贡献正向现金流
期内，龙湖集团运营业务不含税租金收入为63.3亿元。其中，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。
截至6月底，龙湖集团已开业商场建筑面积为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率为95.4%。上半年，商场同店销售额和客流同比去年均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。
上半年，龙湖集团新增运营5座商场，其中2座为轻资产。龙湖集团介绍，下半年，约6座天街将在北京、上海、重庆等城市开业。
长租公寓方面，龙湖集团长租公寓品牌冠寓累计已开业11.9万间房源，整体出租率为93.7%；租金收入同比增长4%至12.3亿元。其中，开业超过六个月的项目出租率为95.9%。
期内，龙湖集团服务业务及其他不含税收入为58.4亿元，较上年同期增长13.0%；服务业务及其他毛利率为31.9%，较上年同期增长8.3%。截至6月底，龙湖集团物业在管面积3.5亿平方米。
期末，龙湖智创生活物管在管面积3.5亿平方米，商业运营在管项目81个。对于物业管理业务的上市问题，赵轶在沟通会上表示，上市是手段不是目的，近期资本市场波动很大，对物业企业和房企存在一定的担心，现在不是上市的好时间。
龙湖集团董事会主席陈序平表示，今年以来，全国新房销售市场在波动中缓慢恢复。房地产开发告别高杠杆、高增长的模式，支持性政策连续、精准实施，助力行业进入稳健发展的新阶段。开发业务不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对需求提升质量，并在持续轮动的市场中，灵活把握量价平衡、开工进度与去化节奏，为本集团提供稳定的现金回款。
陈序平介绍，运营业务上半年实现超过60亿元租金收入。基于过往的投入，龙湖已在高能级城市储备了丰富的商业项目，商业航道开始贡献正向现金流。长租公寓继续提升运营效率，保持良性的盈利增长。龙湖智创生活从住宅起步，已拓展至包含商业、写字楼、产业园、公建场馆等多类业态的物业服务及商运管理，覆盖3.5亿平方米在管面积，在实现资产增值、贡献盈利的同时，不断积累长期客户。
今年债务压力已经过去
截至6月底，龙湖集团的综合借贷为2070.9亿元，在手现金为724.3亿元，其中预售监管资金为242.3亿元；净负债率为57.2%，剔除预收款后的资产负债率为61.9%。
公告显示，龙湖集团总借贷约78.4%以人民币计值，另外21.6%以外币计值。龙湖集团称，为控制汇兑风险，外币借款保持较低占比并辅以一定比例的汇率掉期。
利率方面，龙湖集团综合借贷中，约人民币678.4亿元按固定年利率介乎3.0%至4.8%计息，其余借贷则按浮动利率计息。截至6月30日，固定利率债务占总债务的比例为33%。龙湖集团的平均借贷成本为年利率4.26%，平均贷款年限为7.19年；非抵押债务占总债务比例为67.6%。
公告显示，一年内到期债务为人民币370.4亿元，占总债务比例为17.9%。现金短债比为1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.27倍。
对于近期关注较多的负债，陈序平在中期公告中表示，三年前，我们就提出降负债的管理策略；现阶段，龙湖的整体债务规模稳中有降，结构持续优化，外债占比持续压降，提前铺排高比例（97%）的掉期以全面对冲外汇波动的风险。龙湖集团始终将安全性放于一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。
明年到期的债务“公司有充分的资源去偿还”
会上公司CFO赵轶介绍，最近公司参与了证监会和央行等组织的一些调研和探讨。会上可以感受到，监管对民营企业的关心和支持是非常明显的，明确提出要强化金融市场，支持优秀民企的合理融资需求。
赵轶表示，公司也在此方针下铺排融资策略，上半年公司在银行端的融资占首位，占比约55%；尤其是经营性物业贷方面，公司有很多的天街持续开业，上半年同比增加100亿元至400亿元，这算是给公司一个定心丸。
赵轶介绍，公司在央行的帮助下已经发行35亿元由中债增担保的中期票据，最近还有15亿元到20亿元的额度在过程中，正在密集地准备；明年还可能再发20亿元至30亿元。
赵轶介绍，在主动缩减境外债额度的同时，公司也在关注境内债的情况，近期民营企业暴雷事件的影响下，境内债券的价格还没恢复到应有的水平。在这个过程中，公司在央行的帮助下发行由中债增担保的中期票据，海外美元债窗口的关闭，但公司2027年才有到期的美元债。
会上，陈序平同样表示，公司不再增加有息负债，同时将优化债务结构，降低外债比例，增加债务账期，年底公司外债占比将低于20%。
赵轶称，近期，行业危机不断出现，公司的压力测试每半个月做一次，龙湖集团能穿越周期活下去，是因为永远坚持底线思考，量入为出。
同时，赵轶还提出，保证优秀的债务结构要控制短债占比，保持在10%以内，目前龙湖集团的短债占比是11%，公司也正在还明年到期的银团贷款；到明年，公司明年到期的债务约200亿元，到期的外币债务几乎为0。
同时，赵轶提出，公司需要提前铺排融资资源应对可能的风险。赵轶称，目前，龙湖集团在公司债方面有200亿元的额度，在银行间的中期票据有215亿元的额度，发改委那边还有15亿美元的额度。
赵轶还介绍，龙湖集团正在和银行大力合作，做经营性的物业贷，公司拥有76个已经开业的天街，47个做了融资，剩余的未来会持续做，未来，公司还会有大约40个的天街会开出；公司做了大致的测算，满打满算，能做经营性物业贷接近900亿元，目前做的额度约400亿元，明年增加100亿元左右的经营性物业贷是很轻松的。
赵轶称，每年还200亿元左右的短期债务，经营性物业贷等新增、经营性现金流为正、开发贷和回款能顺利的话，不管这个市场和周期多久恢复，公司有信心穿越周期。
今年债务压力已经过去，今年公司会逐步偿还明年初到期银团债务；至今年年底公司明年到期的债务约230亿元左右，其中110亿元为境内债券（包括回售权），120亿元开发贷，公司有充分资源偿还。
