近日，国家税务总局发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》（以下简称《指引》），梳理汇总了216项税收优惠政策，包括支持区域协同发展、支持城乡一体发展、支持两个文明平衡发展、支持经济社会统筹发展四大类。其中，在“支持消费提振信心税费优惠”中列举了19项与住房相关的税收优惠，被不明真相的热心群众误以为出台了一系列新的住房税收优惠，引发热议。事实上，针对住房的这些税收优惠一直都在，从未缺位。
《指引》梳理汇总的住房税收优惠主要包括两大类：买卖住房的税收优惠和出租住房的税收优惠，涉及税种包括增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和印花税。
个人买卖住房的税收优惠
个人卖房，在理论上涉及增值税、土地增值税、个人所得税和印花税。
从增值税来看，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；而在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。这一政策优惠的导向非常明确——房住不炒，鼓励长期持有住房居住，不鼓励短期炒房。考虑到北上广深四大一线城市调控房价的需要，购买2年以上的住房对外销售，要区分是否“普通住房”，对销售普通住房免税；而对销售非普通住房，则以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率征税。
在土地增值税方面，通常要对销售房地产的增值额按30%-60%征税，但对个人销售住房免征。
在个人所得税方面，销售住房理论上要按照财产转让所得征收20%的个人所得税，现实征管中通常按照售价的1%核定征收，即1000万的房子交10万元的个人所得税。为鼓励长期持有、打击炒房、降低税负，对个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税。2022年，为满足居民住房改善需求，对居民换购住房退还个人所得税。即2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
买卖住房的过程中，还会涉及房产的产权转移书据0.5‰的印花税，同样给予了免税的优惠。
而在个人买房环节，除了上述已提及的印花税免税优惠外，主要涉及的税种是契税。契税的法定税率为3%-5%，具体适用税率由各地确定，多数为3%，少数为4%。而在现实中，对个人购买住房给予减征优惠。购买家庭唯一住房，90平方米及以下的优惠税率为1%，90平方米以上的优惠税率为1.5%；购买家庭第二套改善性住房，除北上广深以外的地区，90平方米及以下的优惠税率为1%，90平方米以上的优惠税率为2%；在北上广深，购买家庭第二套改善性住房没有契税优惠。
此外，对因房屋被征收而取得改造安置住房减免契税，对个人购买保障性的住房减免契税，比如城镇职工第一次购买公有住房免征契税，个人购买经济适用房减半征收契税，购买安置住房减征契税。
出租住房的税收优惠
个人出租住房，主要涉及增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税和印花税。
在增值税方面，对个人出租住房按照5%的征收率减按1.5%计算纳税。与此同时，为优化住房租赁市场供给，鼓励长租公寓规模化、规范化发展，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，允许选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算纳税，相对于一般计税方法下9%的税率，有助于降低税负；住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，也按照5%的征收率减按1.5%计算纳税。
在个人所得税方面，出租房产法定税率20%，对个人出租住房减按10%征税。
在房产税方面，出租房产法定税率12%，对个人出租住房，不区分用途，按4%征税。与此同时，同样为了促进住房租赁市场发展，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，也减按4%的税率征收房产税。
在减征房产税的同时，对个人出租住房免征城镇土地使用税。
在印花税方面，对个人出租、承租住房签订的租赁合同免税。
综上，针对住房的税收优惠我们一直都有，并非今年的新政，只是最近的梳理汇总，方便纳税人了解享受。话说回来，针对住房最大的税收优惠，其实是1986年被写到《中华人民共和国房产税暂行条例》中的“个人所有非营业用的房产”免税。而这也正是2011年上海和重庆房产税试点的基础和前提。至于一直“难产”的房地一体的“房地产税”，从立法和改革时机来看，还需要充分论证、稳妥推进。
（作者葛玉御为上海国家会计学院应用经济系主任，副教授）
