本周召开的中共中央政治局会议未提“房住不炒”，引发外界对于楼市调控松绑的猜测。加之上周举行的国务院常务会议上，审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《意见》），又唤起了市场有关“棚改2.0”的预期。那么，未来楼市政策会怎么调整？又会迎来新一轮“货币化盛宴”么？笔者在此谈谈自己的看法。
事实上，“房住不炒”并非首次“缺席”会议通稿，去年12月6日的政治局会议中也没有出现。所以说，不提“房住不炒”并非是国策出现调整，而是经济发展的主要任务已从“稳楼价”转移到“提内需”了。今次会议通稿也写明：“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。这也能理解为，房地产过去是卖方市场，现在是买方市场，没有必要再重申“房住不炒”了。
未来楼市政策在需求侧发力
当然，不提“房住不炒”本身也是有象征意义的，对外释放出了的积极信号。本次会议指出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，反映出未来楼市政策将会在需求侧发力。一些限制性政策，包括限购、限贷、限价可能有所放松，甚至部分地区的落户限制都会取消。近期就有媒体报道称，浙江省开始试行户籍新政，除省会杭州市之外，全面取消落户限制，有效期为五年。
大家可以看出，目前的房地产政策“松动”传闻多以二、三线城市为主，但一线城市的刚需及改善型需求最为旺盛。也因此，上周审议通过《意见》的消息迅速点燃了市场热情，超大特大城市的土地供应长期不足，而城中村改造可以释放更多供给，并且伴随着大量信用货币的创造。这很容易让人联想到2015年的“棚改货币化”。
彼时地方政府直接向被拆迁棚户区居民发放补偿款，居民再拿这些钱去购买商品房。为此，人民银行还推出了创新性政策工具──PSL（抵押补充贷款）。人行先向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府再以货币化安置途径向棚户区居民发放补偿款。数据显示，PSL余额从2015年5月底的6459亿元（人民币，下同），一路扩张至2018年6月底的3.19万亿元。
笔者必须指出的是，“城中村改造”与“棚户区改造”有着极大区别。根据江西省此前发布的相关文件，城中村改造的总体目标包括：改善房屋面貌（拆除各类违章建筑物和侵占绿地等）、改优居住环境（清理整治公共绿地、配套建设养老抚幼设施等）、改造基础设施（维修改造小区内的供电、供水和供气管线）。可以看出，城中村改造是优先改造而非拆除。
“房住不炒”国策并未动摇
此外，不同于棚改对应的国有土地，城中村土地多为农村集体土地，土地权变更的流程更加复杂，需要与村民进行沟通协商。而在超大特大城市中，村民议价能力较强，改造难度可想而知。《意见》也指出，“优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。可见，政府已经充分意识到了改造难度，会极力避免大拆大建。
更重要的是，快速推进城中村改造需要配套大规模的专项资金和货币化安置，又会刺激一线城市房价再度大涨。这也是为什么，本文开篇要强调“房住不炒”国策并未动摇。在此背景下，城中村改造不会成为“棚改2.0”。
