2008年之后，牛熊市已不可以准确描述香港楼市了，因为市场由昔日的高借贷变为低借贷，加上当年开始重回供应不足的环境，以及全球严重的量化货币令到香港银行体系内的资金大增，配合之前1997年至2003年的楼市低迷，楼市在低转流的情形之下，反而令到愈来愈多的香港住宅单位供满楼。在此背景下，香港借贷率及负债率日益减低，其间笔者是以“龙市理论”去描述这种新常态。
直到去年初，中国遭遇西方“五眼联盟”的围堵，大概年半多一点的时间，本来相对泡沫化极低的港股连续下挫，最多下跌五成多，恒指由31183点跌至14597点。关于这个跌幅，笔者完全不认同这是真实情况的反映，亦不是市场泡沫的爆破，但随着股市下跌，楼市也出现无序下跌的情况。
笔者认为这是大国之争的博弈时段，所谓博弈即是拳来脚往、各出奇谋，市场已经不可以用数据来推演未来发展，我们只能用市场变化的结果去评估这个新常态的变化。这个阶段直至去到今年11月，我们见到“五眼联盟”的围堵开始进入到一个相对稳定的阶段。而在11月4日，德国总理朔尔茨率团访问中国，并达成多个大型项目协议，证明了在矛盾之下，大国之间仍有合作的空间。
笔者认为现时内地及香港的经济，解除了围堵的后顾之忧，在收缩后应该会出现反弹。我们见到很多变化，以周二港股收盘19596点计，较10月底14687点回升了33%。此外，内地的防疫开始放松，二十大亦开启了经济复苏的序幕。
以上只是笔者评估楼市的一些观点，其中一些重点是投资者应该要留意的。前段时间的市场调整不属于牛熊市的任何阶段，市场泡沫爆破的说法并不正确的，大家可以用一个新的市道去重新评估，但不要再沉醉在牛熊市中，耽误了可能对你有利的投资时段。当然，每个人的风险及机会结构不同，应该自己去判断。
2012年去到2018年这段时间，楼市每次调整后，很多人都会当它是牛熊市，于是等待更平的价位出现，结果市场触底之后就会再升。笔者预计，本轮市场复苏之后仍会继续遵循“龙市理论”，巩固完之后再升，升到一定程度再重新调整巩固，这个情况会持续的。以上只是笔者个人的看法，大家可以参考一下。
