今年上半年，城市地铁人流、旅游行业的数据明显超越疫情前水平。但另一方面，物流方面相当低迷，从公路交通运输和快递业角度看，在经过短暂的复苏之后，现在是低于去年同期的。展望未来，中国应该通过城市化和房地产政策调整，紧紧围绕土地配置，优化中央向地方转移支付，短期能够拉动经济，同时也让大家看到政府通过改革、放权、要素市场改革来促进经济增长的决心。
大家先要清醒地评估当前宏观经济面临的下行压力。从第二季度GDP环比角度讲，按季增长0.8%不是一个特别乐观的数字。根据各种高频数据，第二季度环比本来连0.8%都没有。从同比角度看，两年复合增速从第一季度4.6%下降到第二季度3.3%，是2020年第二季度以来最低。一些关键指标在恶化，比如制造业PMI（采购经理指数）连续3个月低于50荣枯线。从外需角度看，出口在恶化，出口增速连续两个月低于0%，而且在6月份是-12.4%，接下来几个月即使有起色也不会太大。
复苏乏力需求不足
最大的问题，毫无疑问是在房地产行业。首先，“蜜月期”已过，即使在2、3、4月份曾经有过比较高企的二手房交易，更多还是之前积压形成的，现在二手房交易已经低于历史高点的平均。其次，100大开发商新房销售，到6月份只有之前几年的35%左右，可以说房地产行业经历了一次很大的暴跌，而且这样一种下行趋势没有完全被遏制。其次，之前主要的问题在民企，现在有一些国企也面临相当大问题，甚至有些在境内做业务的境外房地产公司也面临相当大的问题。可以说，房地产问题接下来还会持续对整个经济产生负面影响。
房地产问题，毫无疑问对中国地方财政有非常大的影响，对上下游资本品的需求，包括对重卡、挖掘机的需求产生极大影响，比如挖掘机的需求只有以前高点的零头。对原材料的需求，尤其对钢铁、水泥的需求，也产生了极大的影响，水泥生产过去几个月一直在同比下降，而且是在去年低点上的下降。
当前经济复苏乏力有四点原因。一是外部环境不一样，尤其全球经济总体来讲出现下行趋势，周边经济体出口增速都在大幅下降，在-10%和-20%的区间。以往复苏总体来说，外需和内需几乎是同时复苏的，这次很不一样。二是地缘政治在过去半年继续恶化，对经济产生明显影响，主要是通过境外对中国科技禁运，导致一些供应链的转移，以及对中国企业家和高淨值人士信心的冲击。三是过去几年的产业政策对民营资本信心的冲击，也需要一定时间恢复。四是房地产行业并未看到明显复苏，相反房地产行业还在下降过程中，还没有真正触底。
笔者建议，首先要找到一个方式，既能短期防止需求出现螺旋式下降，又能融入一些结构化改革，给市场放权的部分。一是短期“止血”非常重要，想方设法做好保交房工作，用足用好央行2000亿元人民币再贷款。二是要做到一定的“输氧”，保障地方政府基本运作；加快摸底地方政府融资平台的还本付息情况，及时纾困，但必须同时加强约束机制。三是加速已开工的基建工程，尤其是跨区域重点工程的施工；保障和加速人口淨流入的重点城市的基础建设，总体来说在这些地方加快建设回报还是可以的，不至于造成巨大浪费。
最关键的一点，笔者认为要紧紧抓住中国经济中最重要的一环，也是中国经济目前所面临的最大问题，就是房地产问题。还是应该以房地产为核心，抓住这个牛鼻子，虽然现在谈这个问题不是特别合适，但我们应该正视这个问题，需要一些新理念新思路。总体来说，顺应中国城市化趋势，让市场和政府各就各位来平衡住房的供应和需求，满足民众的住房需求，并以此推动更有效率的城市基础设施投资。在此过程中加大中央政府支出，也会有更高的效率和回报。
建议加码放松调控措施
当前经济政策须聚焦房地产具备三大理由：
一是房地产依然是中国经济的最重要支柱，对GDP贡献超过20%，对财政贡献在之前高点时超过38%，房产占城市家庭财富比例超过70%。过去十几年的几轮复苏中，房地产是每次复苏的发动机。短期内没有哪个行业能够取代房地产业在中国经济中的位置，房地产是目前结构下稳定经济的必要条件。
二是房地产行业在中国还有不小的发展空间，现在房地产行业并没有完全过剩。中国工业化远远领先于城市化，城市化尚未完成，还存在巨大的城市住房需求和基建需求。去年中国城镇化率为65.2%，与发达国家城市化率还有20%至30%的差距，而且城市户籍人口只占全国人口的47%左右，外出农民工人数约1.7亿，其家属人口为2.2亿，扣除在工作居住地已经拥有城镇住房的4%的农民工人口，实际住房需求约为1亿套，这不是短期就能实现的，这是中长期的潜在需求。客观上来讲，农民工的第二、第三代子女回老家的概率愈来愈小。此外，中国高等教育飞速发展，每年毕业大学生有1000万，这些未来的白领阶层也有很强的流动性，很有可能随着中国产业的区域间转移而迁徙，从而形成新的住房需求。
三是中国城市化的空间布局还有很大的调整空间。过去种种原因，资源确实是在向较小城市倾斜，城市集中度不够，建设中心城市和城市群的力度不够。我们应该从发达国家看到普遍经验，城市化和人口向大城市集中是必然趋势，而且大城市确实具有规模效应和集聚效应，有利于科研研发。从这个角度来讲，这方面还有很大空间。
笔者关于房地产的具体建议包括：一方面确实要考虑大幅放松限价、限购和限售等调控措施，另一方面不是简单的放松和刺激，应该与之前简单的货币化棚改、大规模资金下拨不同，要适度结构性改革，关键是土地资源的重新配置。
其一，城市的住宅、商业和公共建设用地的供给数量应该和就业、户籍人口或者参加社保人数等指标紧密挂钩。考虑到城市的规模效应，挂钩的模式可适当向中心城市和城市群倾斜，加大这些城市的住宅用地供应。这样给定一个放松的预期和给定增加土地的预期，房价未必失控，我们要解决房价的问题最终还是要靠供给。
其次，这个过程也能促进城市之间在争取人口和土地资源方面的有序、良性竞争。现在要解决整个地方政府融资平台的问题，只是资金从上到下转移支付很难解决，完全切断也不现实。在这中间要找到一个促进地方竞争的重要抓手，这个政策在我看来是最重要的抓手。
其三，中央政府的转移支付也应该适度向户籍人口数量增加较快的城市倾斜，以此来鼓励城市开放户籍，尤其是用来帮助农民工落户和新的大学生落户。
其四，开始着手取消在之前房地产过热背景下执行的限购限售限价政策。很多限价政策在热点城市导致巨大扭曲，完全背离政策设计的初衷，也已经过时。在目前的背景下应该加大力度清理这些措施，但还是要坚定地在土地供应上做好更多工作，一定要把土地供应和城市人口扩张挂钩。
其五，在住房购置政策上，适度向落户农民工和新毕业大学生倾斜。监管机构可为特定人群降低首付比例，降低各类相关税费，鼓励银行给予特别贷款额度，政府可以阶段性贴息，所需资金可由国家财政通过特定渠道提供。
其六，保障房建设的用地指标尽量向人口流入较多的中心城市和城市群倾斜。同商品房住宅用地指标一样，保障房用地指标和新增就业、户籍和常住人口等指标挂钩。保障房建设用地也可和商品房用地捆绑，从而提高地方政府建设保障房的积极性。
总体来讲，经济下行压力非常大，不要轻言复苏。从政策设计角度看，应该通过城市化和房地产政策调整，紧紧围绕土地配置，在此过程中优化中央向地方的转移支付，短期能够拉动经济，同时也让大家看到政府通过改革、放权、要素市场改革来促进中国经济增长的决心。
