韩国楼市曾是全球最热的地区之一，过去的5年里，韩国房价整体涨幅一度达到80%，如今却面临着量价齐跌的窘境。韩国央行的加息引起了一连串反应，全租房暴雷以致房东集中低价抛售的行为都加速了韩国房地产市场的下行。
房价过山车：买房一年涨50%又跌回
韩国房价波动的根源，还是利率波动。
2020年3月，因全球疫情扩散速度与范围超预期，韩国央行降息至历史新低。2020年3月16日，韩国央行召开金融货币委员会临时会议，将目前的基准利率1.25%下调0.5个百分点至0.75%，在2020年5月再度将基准利率降至0.5%，创历史新低，这一低基准利率维持了15个月。
韩国政府试图通过降息放水来刺激市场经济，而最先受到冲击的就是楼市。在利率降低的同时，市场上出现大量货币，购房者可用接近零利率的贷款去购买房子，从而刺激房价的不断上涨。
在韩国从事花卉出口工作的徐小洋告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），自己就是韩国这一波低利率购房的受益者。
“我们是在2020年11月置换购房，当时房价上涨的苗头已经开始了，当时贷款利率是2.65%，看了七八家最后才买到房子。卖家看到房价开始上涨，有3个人当场就说不卖了，后来看的那一套卖家住在首尔，并不清楚仁川的行情，我们决定赶紧签下来，购房款交了一半，买完之后房价就开始一路上涨，虽然我们在仁川不会像首尔那么贵，但眼看着房价也是一直在涨。”
据徐小洋称，她购买的这套房子当时的价格为5.5亿韩元（约合人民币313万元），在不到一年的时间里最高涨了约3亿元（约合人民币170.9万元），涨幅超过50%，但目前基本已回落至当时买的价格。
韩国KB国民银行发布的楼市统计资料显示，2020年9月，首尔公寓的平均交易价格突破10亿韩元，到2021年4月突破11亿韩元，2021年10月的平均交易价格为12.1639亿韩元(约合人民币661万元)。首尔公寓的平均交易价格在13个月时间上涨超2亿韩元，涨幅达21%。
加息：利率从0.5%涨到3.5%
2021年1月，时任韩国央行行长的李柱烈表示，近期大量资金涌入资产市场、家庭负债规模也大幅增加，2021年有必要适时有序地将宽松政策转为正常。
2021年8月，美联储祭出加息政策，韩国央行也紧随其后将基准利率从0.5%上调至0.75%。此后，韩国央行加息步伐迅速，至2023年1月将基准利率上调至3.5%，累计加息300个基点，并维持至今。
这样的加息政策一方面使得流向房地产的资金成本升高了，原来可以低息贷款买房的环境发生了改变，很多资金不流向楼市，转向了其他领域。另一方面，不少在2021年房价高点时的购房者选择了浮动利率贷款买房，利息飙升导致还贷金额翻倍，偿还困难。
徐小洋表示，除了一套仁川的住宅之外，也是在这期间花费1.5亿韩元（约合人民币85.34万元）她还买了两套op房（商住两用房）用于出租。op房办理营业执照可以申请退税，退税金额是房子总价的10%，但是在十年内不能卖，卖了就需要退还返税钱，还要追缴附加价值税。购入时每个月还款利息为25万韩元（约合人民币1422元），但自从加息之后，一个月要还43万韩元（约合人民币2446元）。
据《亚洲日报》此前报道，进入2023年以来，韩国的公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。另外，首尔部分区域的房价同期跌幅已达40%，成交量暴跌70%。
在韩国楼市下跌之时，韩国政府也出台了政策稳定楼市。
韩国副总理兼企划财政部长官秋庆镐在今年3月表示，韩国今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来最大减幅。他表示，基准房价下降归因于政府争取稳控楼市的政策和央行加息。征收综合房产税的房价基准从6亿韩元上调至9亿韩元(约合474万元人民币)，同时下调税率也将发挥稳定楼市的作用。
7月13日，韩国央行行长李昌镛表示，将与政府共同努力实现房地产市场的软着陆，外汇汇率不仅受到与美国的利率差异的影响。李昌镛预计通胀率将在8月之后继续上升，到今年年底，通货膨胀率将回升到3%左右，明年将下降到2%。
“全租房”市场的杠杆游戏
除了加息潮及市场上供过于求的现状，韩国房产市场特有的“全租房”制度在当前的楼市波动中也成为了韩国楼市下行的重要因素。
高禾是一名在韩国工作的25岁的年轻人，他以自身经历向澎湃新闻讲述了自己全租房的过程。
“我在高丽大学附近2公里左右的地方看过一套公寓，每月的价格大概在120万韩元（约合人民币6832元），押金100万韩元（约合人民币5694元），要缴纳公寓管理费，算下来的话其实挺贵的。我在韩国的一个朋友告诉我可以选择全租房。”
在韩国，全租房是一个特殊的存在。
韩国的“全租房”是指租房者一次性向房东支付房屋全额价格的60%-70%作为押金，此后在租房期间不用再支付租金，在合约期终止后，业主才需要退还租客的全部押金。合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。租约期间，押金的利息收入与租户无关，归房东所有，房东可将其作为收入。
高禾表示，“以首尔一套6.5亿韩元（约合人民币370万元）来计算，我需要付3.9亿韩元（约合人民币222万元）的押金给房东，然后就可以住两年。虽然看起来一次性要付得多，但是你可以向银行贷款，在加息（作者备注：疫情期间，韩国央行多次大幅下调基准利率，在2020年5月将基准利率降至0.5%，创历史新低，这一低基准利率维持了15个月）前，以基准利率0.5%来算的话，贷款几乎不需要付利息，我可以用极低的成本租到一套不错的房子，这也是很多韩国人选择全租房的原因。”
在低利率时，租客可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅，房东则可以用租客的押金去进行投资或者选择继续购房以全租房的形式继续出租获得押金。在这种方式下，租客节省了租房开支，房东增加了个人资产。
看起来是双方都获益的制度，其模式的本质上还是杠杆游戏，无疑存在着极大的风险。
若银行上调贷款利率，租客支付的利息一旦高于租金，租客就会选择退租，对于用押金来炒房的房东来说就无法短期内退回押金。
在2022年8月1日韩国连续选择加息之后，高禾的租房成本也开始提高。目前韩国央行的基准利率为3.5%，和高禾当时的贷款利率相比增加了300个基点。
“贷款利率提高，我租房的成本提高了，不划算了，我就想退租就租品质差一点的房子，或者合租。”据高禾介绍，他的房东手里有二三十套出租房源，全部都是以全租房的模式出租的。
在租房成本提高后，高禾萌生了退租的想法。
“我其实算幸运的，我的押金在拖了三个月之后（今年5月）房东退回来了，我看韩国的新闻，有很多人的押金是没有退回来的，押金动辄都是百万的，就这么被房东卷款跑路了。”
据韩国住户调查数据显示，到2021年全租房占韩国租房市场的70%，在年轻租户中的占比达80%。以往来说，上述的模式并不会出现什么大问题。但随着韩国房价和租赁价格的下降及加息后更高借贷成本，开始出现租约到期后房东无法按照约定全额返还租客押金的情况。有的房东需要通过租客的押金来偿还名下其他房产的房贷，甚至有房东直接将有欠贷问题的房屋租给住户，而房价下跌也导致按比例得到的新押金不足以偿付原押金，这迫使部分房东以大幅折扣抛售房产，在一定程度上助推了韩国房地产下行周期。
据新民周刊的报道，截至2022年底，韩国各地区已经有30余名炒房客拖欠保证金跑路，涉案金额高达7250亿韩元。
韩国《东亚日报》4月19日报道称，因遭受全租房诈骗的韩国青年们接连悲惨地自杀，仅今年就已发生3起。
为了避免全租房诈骗受害者自杀案件继续发生，针对因为全租房诈骗而接连出现受害者轻生的情况，韩国总统尹锡悦4月18日在国务会议上表示，这是典型的对弱势群体的犯罪行为，下令停止牵涉全租房诈骗案件的房屋拍卖程序。
（本文受访者徐小洋、高禾均为化名）
