春节后，房地产短暂小阳春，但进入4月后，环比放慢，楼市持续复苏动力略显不足。4月25日，自然资源部部长在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，中国全面实现不动产统一登记。
笔者认为，不动产统一登记是收房地产税的必要非充分条件，后续若要收税还得走立法流程。不过，热点城市试点可能会先行，比如厦门、深圳等。考虑到当前经济复苏初期，房地产市场还未走出困境，建议房地产税试点应暂缓，服从全力拼经济的大局，当务之急是把发展放在首要任务。待经济全面恢复之后，再探索试点开征房地产税，事有轻重缓急。对当前房地产市场而言，最重要的还是提振楼市信心。
长期来看，土地财政向房地产税转型是大势所趋，笔者对此有五大判断：
1）房地产税试点的主要原因：地方财政吃紧，房地产大开发时代落幕，进入存量房时代，需要筹集新的财源，一些城市房地产市场萧条、土地大面积流拍、中小企业经营困难等对地方财政冲击较大；落实“房住不炒”，调控房价，“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。
2）试点地区：应该以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区及部分区域中心城市；预计北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、苏州、东莞、三亚、海口、成都、西安、厦门等热点城市，逐步纳入房地产税试点的可能性较大。
3）征收方案：在国务院确定的基本原则下，各地因城施策；考虑到未来是先试点、后立法，为快速推动，可能会采取相对简单的方案，即按照家庭人数确定抵扣面积和金额后、按照平均税率进行征收，因此方案不会太复杂，以保障快速启动，后续逐步完善。建议征收存量环节的税费，降低交易环节的税费，不要过度增加老百姓的负担。
4）试点需循序渐进，设定一定的抵扣面积，对于低收入、刚需等家庭需减轻或免除其税收负担，所以扣除抵扣面积以后，对大部分刚需家庭影响不大，但对于投机炒房的多套房和豪宅的征税力度可能较大。对房地产市场来说，短期有影响，长期影响不大。虽然没有最好的时机，但是房地产市场刚经历二十年来最冷的寒冬，近期出现短暂恢复迹象，试点方案出手不宜太快太重。
5）从土地财政往房地产税转型是大势所趋。中国常住人口城镇化率已达65%，考虑到农民工在农村留守的家属，城镇化率接近75%，城镇化进入尾声，大开发时代逐渐结束，进入存量时代。
对于未来推出的房地产税试点方案，笔者有六点预测：
1）从税源看，试点地区或以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区及部分区域中心城市。采取热点城市试点方式，除了技术难度下降之外，还有就是复杂性下降。如果全国普徵房地产税，需要实现全国不动产实名制和房地产联网，而不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础，既是经济改革也是政治改革。
2）从课税对象看，以存量房为基础征税的可能性较大。此前上海与重庆试点效果未达预期的原因之一就是，其课税对象范围过小。上海仅对新购住宅征税，重庆仅对高端住宅征税。随着一、二线城市进入存量房时代，增量住宅增速放缓，课税对象将以存量房为基础。
3）从课税依据看，预计中国房地产税试点将以市场评估价值为征税基础。基于发达国家、上海重庆方案的经验，有以虚拟租金或市场评估价值为征税基础两种方式，预计中国房地产税试点将以市场评估价值为征税基础，并且根据家庭成员人数、抚养负担、生育状况、特殊群体等给予抵扣面积或税收优惠。
4）从税率看，可能由国务院划定税率范围、各地因城施策确定差异化税率，且整体税率不会太高。根据发达国家及上海重庆经验，房地产税率主要采取累进税率、平均税率方式，且税率较低。此前上海重庆分别采用0.4%、0.6%两档和0.5%、1%、1.2%三档税率，预计试点城市将因城施策，税率一开始不会太高。
5）从税收优惠看，可能采取首套免徵和免徵面积相结合的方式，同时对刚需及特殊群体免徵。此前上海试点方案的免徵面积是人均居住面积的两倍，预计此次试点将对免徵面积做出调整以扩大税基。
6）目前争议点主要是：由于交易环节的契税、土地增值税等较重，开征存量环节的房地产税，能否降低交易环节税负，否则居民整体税负提升较大；如何解释民用住宅土地使用权年限七十年和房地产税的关系及合理性，七十年以后怎么办，能否给居民稳定预期；推出时点的选择等。
