武陵观察网 财经 住房发展新模式:保障房学位优先满足,租房和购房差距正在弥合

住房发展新模式:保障房学位优先满足,租房和购房差距正在弥合

近期,一个朋友摇到了深圳某热门的“6折人才房”,但最后还是放弃了,转而打算租房。一问才知道,这个人才房项目配套的学位,还不如她租房申请到的学位,于是果断地选择长租了。还有一则消息,近日深圳光明区发布新学年学区划分方案,某名校光明分校招生方案明确,优先满足两个保障房项目住户子女的学位需求,导致周边商品房项目业主大为不满。

这两个案例说明了什么?住房发展的新模式,不管是租购同权,还是住房回归公共产品,不知不觉到来了。而在2017年提出“租购并举”的住房顶层设计时,没有多少人相信,购房和租房能取得平等的地位。当然,在认同感和公共服务分享方面,业主和租客现在还有差距,但这种差距正在慢慢地弥合。形势比人强,政策有足够的耐心,我们要拉长时间看问题。

比如,近段时间深圳学位房价格跌了很多,原因就在于,各大名校都在搞集团化、办分校,教育均等化以肉眼可见的速度实现。人口红利式微以后,“抢人才”很快就过渡到了“抢人口”,各地政府开始抢着给租房的人群提供市民化的公共服务,而“房价只涨不跌”的预期打破,更强化了这种趋势。于是,就像上面那位选择租房的朋友一样,租房居住开始被认可了。

很简单,告别收入高增长的镀金时代以后,赚钱越来越难了,能支付“上百万首付+数万元月供”的人越来越少了。但是,花一半月供的收入,就能租到同样的房子,还能享受到同样的服务,这才是最划算的。而且,存量房屋越来越多,房子越来越难卖了,都拿到市面上来出租,任由租客挑选,所以,近期租赁市场上的一个变化,就是打算买房的人选择租房了。

问题是,租金却在下降。从2022年7月份开始,克而瑞统计的重点50个城市的租金水平连续8个月下跌。近期笔者在整理百城租赁数据时发现,一季度一线城市租金均价为89.7元/平方米·月,环比去年四季度下降了2.63%,连续3个季度下跌,近期跌幅明显增加。一季度,二线城市租金均价为31.96元/平方米·月,同比下跌1.53%,已连续2个季度同比下跌。

很多高收入人群选择租房了,为何租金还下跌了呢?一方面在于,租赁也进入买方市场了,房东在“抢租客”。根据贝壳研究院的统计,一季度40城租赁房源成交周期为72天,比去年四季度延长12天,即一套房子放租,要72天才能租出去。那么,租客想要租房,多久才能挑到价格、区位、户型都合意的房子呢?答案是10.7天,比去年四季度还减少了一天。

大把房子等租客挑选,租金能不跌吗?更重要的是,需求开始往租金低廉的外围区域迁徙。一季度,上海15个行政区有14个区租金下跌,排在前三的都是中心区,如徐汇区、静安区、黄浦区,跌幅在7%左右;一季度深圳租金跌幅最大的是罗湖区、盐田区和南山区,外围区域如龙岗区、龙华区仅下跌2%-3%。由于14号地铁线开通,最远的坪山区逆势上涨3.47%。

深圳大型房产中介乐有家盘点的一季度30大热点租赁片区,大多为原关外区域,其中排名前三的片区分别为龙岗中心城、龙华中心和坂田,都是低租金区域,可见租金仍然是租客选房考虑的第一要素。这些原关外片区大多临近南山、福田,而且周边有地铁4号线、11号线、14号线等可直达关内,且租金水平相对优惠,承接大量关内上班族居住需求外溢。

外围租赁需求增长,拉低了全市的租金水平。当然,中心区租赁需求还是很旺盛,部分区域租金还在上涨,毕竟在通勤上有巨大优势,城区面貌更加优良,也有商业和服务配套的优势。但调研发现,高收入人群租赁消费很理性,更关注居住体验,太高租金的房源也难租出去。总的来看,一季度租赁市场活跃了,就和商品房市场一样,结构上的变异更需引起重视。

分化式而非周期式的市场复苏,除了季节性的惯性回暖这个因素之外,更多反映的是底层供需的新逻辑、新变化。多年来高举高打的放量开发和卖房,似乎在一夜之间就逆转了“缺房”的局面。经济进入转型攻坚期,破旧局、开新局尚待时日才能显现效果,而地产、金融等红利行业式微,需求端的预期和收入都难以支撑高房价,这一局面现在也传导至租赁市场了。

(原题为《住房租赁的新逻辑》,作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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