万科董事会主席郁亮。视觉中国 资料图
3月31日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）召开2022年度业绩推介会，万科董事会主席郁亮，总裁祝九胜，联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海，联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖，董事会秘书朱旭等管理层出席会议。
按照万科披露的业绩报告，2022年万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。
市场仍处在温和恢复阶段，新房需求“上有天花板，下有保底线”
开发业务方面，根据万科年报，2022年，万科实现销售面积2630万平方米，销售金额4169.7亿元，分别下降30.9%和33.6%。
万科在年报“致股东”一节中提到，2022年，行业形势的严峻性远远超出了其在年初的预计。全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌。在确保安全的同时，公司尽力改善经营管理质量。面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，动员全部资源和力量，确保了超过34万套新房交付。
针对当前房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，目前对市场的分析有各种各样的看法，但我认为市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，对于现阶段的市场，从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。
郁亮认为，新房需求“上有天花板，下有保底线”。国内城镇人均住房面积已达40平方米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。同时，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。
对于万科自身，郁亮表示将认准大势，做好自己的事。受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。
经营服务业务学费已交完，今年收入会保持两位数增长
2021年万科净利润出现历史上第三次下滑，彼时，郁亮提到，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，郁亮曾坦言，万科在管理方面存在离散度大的问题，并且多赛道同时探索所付出的成本比预想更大，对过往业绩产生影响。
但是，房地产行业进入新时期，万科认为无论是从客户需求、城市发展、政策导向或是投资角度，行业都无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然趋势。2022年，万科的经营服务业务全口径收入512.6亿元，同比增长23.1%。
此次业绩会上，郁亮称，万科的经营服务类业务优势是起步比较早，学费基本已经交完。同时，布局的赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。此外，各个业务之间可以协同。
郁亮称，从中长期看，万科经营服务业务还是有先发优势，并且处在增长轨道上，整体上来说，今年收入会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。
根据万科年报，万物云已于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。朱保全在业绩推介会上表示，万物云对于资本市场来说其实是一个刚出生的婴儿。对于刚刚步入资本市场的万物云来说，还有很多地方需要向资本市场学习。尽管万物云的开发商业务原来毛利比重比较高，现在出现了下滑，但朱保全认为，从公司的多元客户战略来看，今天来自于非万科的项目占比已经超过了 67.7%，多元客户的策略也会让公司财报变得更加有韧性。截至3月31日午间收盘，万物云报35.5港元/股，涨幅7.25%。
长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，数据显示，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。与此同时，泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。
物流业务保持快速增长。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。
商业业务方面，2022年营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。万科累计开业商业项目242个，其中2022年克服疫情挑战成功开业新项目25个，同时公司内资源协同整合取得较大进展，印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理，提升整体商业资产运营质量。截至2022年底，印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。
投资拿地坚持量入为出，最近在研究差异化的投资策略
年报显示，万科2022年累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元，新增项目平均地价为12297元/平方米。
截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积约8260.1万平方米，权益计容建筑面积约5240.3万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3592.7万平方米，权益计容建筑面积约2277.4万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约403.3万平方米。
对于公司的投资拿地策略，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海在业绩会上提到，安全和发展一直是开发经营实践中需要把握和权衡的关键问题。2022年，万科保持了投资的连续性，全年新获取36个项目。当前市场分化和复苏回暖是并存的，不同市场的复苏程度也不一样，所以投资研究更关注城市的宏观指标。今年以来投资的情况聚焦在核心城市，获取难度相对较大，所以我们最近在研究差异化的投资策略，找到一些合适的项目。我们会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资结构，为业绩的连续性和稳定性起到支撑作用。
对于此前出现的“管理方面存在离散度大的问题”，张海在业绩会上表示，去年对集团的开发经营业务进行了反思，主要围绕9个字来开展工作：保安全、稳利润、提回报，经营离散度高的问题得到了显著的改善。我们把可售产能超过1个亿的项目，纳入资源资产底表进行重点管理，这样的项目共有779个，基于资源资产底表以销定产，动态调整供应节奏，动态调整量价关系。同时，我们要求各区域和一线公司作为经营主体，跟自己比、跟市场比，跟同行比，在“三比”的基础上制定业绩目标，设定认购、签约、回款和回款率的及格线和金线，这些指标是评价和考核各业务单位和第一负责人的重要依据。
在财务指标方面，截至2022年底，万科继续保持“绿档”，经营性现金流连续14年为正，净负债率43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。报告期末，万科长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。
