作者：张岳
通勤圈是指以市中心区为中心，以最大通勤距离为半径所组成的圆形地域，该概念也是研究城市规模和城市辐射半径的参考依据。
对老百姓来说，通勤圈不仅为城市带来经济发展的提速，也“圈”出更高品质的幸福，并孕育新的投资机遇，下面文章将通过分析为读者揭秘通勤圈背后的秘密。
01
小深圳的大通勤圈
中国城市规划设计研究院在《全国主要城市通勤时耗监测报告》中指出：中国36个主要城市中，有超过1000万打工人，单程通勤超过1小时，全国36个主要城市平均下来，能在45分钟内走完上班路的，只有76%。
截选
同时《报告》显示，在北上广深四个超大城市中，北京单程平均通勤时耗47分钟，是全国唯一一个超过45分钟的城市；深圳单程平均通勤时耗36分钟，在四个一线城市中通勤幸福度排名第一。
为什么四大一线中，深圳平均通勤时间最短？答案主要有两点：
1、深圳城市面积小
深圳的南北纵深仅约10.8公里，土地面积大致相当于北京的八分之一，或上海、广州的三分之一。同为超大城市，土地面积更小的深圳，平均通勤时间自然会更短。
值得注意的是，对于城市而言，土地面积小并非优势，随着人口不断流入，房价租金不断攀升，越来越多打工人开始租住在离工作较远的地方，深圳人对通勤时间的忍耐度必然呈现放宽的趋势。
2、深圳城市多中心发展
相比于一般城市一环套一环的单中心、外扩式发展，深圳呈现出城市中心不断变化的多中心发展格局。
深圳的城市发展轨迹更像一个拨动的时钟，从早期以商业繁华为代表的罗湖中心，到金融产业发达的福田中心，随后接力棒交给互联网时代的南山中心……现阶段，南山的土地空间仍不足以支撑深圳的高速发展，深圳开始全方位布局光明科学城。
深圳的每一个中心都有自己完善的产业、居住、商业配套，因此深圳的通勤圈并非真正意义上的职住分离，每一个中心都是职住一体，这也是深圳平均通勤时间短的重要原因。
当深圳城市中心发生转移，深圳通勤圈范围扩大，市场上又将出现哪些新的投资机会？
02
通勤圈下的豪宅运动
深圳豪宅区的发展史，其实就是一场以城市中心为转移，以最佳通勤距离为半径，以优秀山水资源为依托的规律运动。
从90年代以罗湖为中心，有效通勤范围内的豪宅区是银湖，当时引领风潮的是金湖山庄、齐名山庄、棕榈泉别墅等。
深圳银湖 图源网络
2000年随着中心向福田转移，代表深圳豪宅富人区的是华侨城香蜜湖板块，以东方花园、波托菲诺、燕晗山居、水榭花都、香蜜湖一号、熙园等为代表；
2010年前后，深圳湾和前海自贸区概念被提出，深圳以南山为中心，出现了蛇口鲸山觐海、前海泛海拉菲、科技城新世界豪园（硅谷别墅）、深圳湾1号、恒裕滨城等代表，引领了深圳豪宅市场。
深圳湾 图源网络
不难发现，深圳豪宅区或依山、或临水、或观海，或至少有个高尔夫资源，但不变的运动规律是，它们会随着城市中心的转移而转移，并且极具创业精神的新晋深圳富豪，对事业有着更高的追求，因此豪宅区必须与市中心保持最佳通勤距离。
接下来我们将探讨一个更加有趣的现象：深圳的豪宅区开始向临深转移。
当下深圳面临的问题是，城市中心还在不断转移，通勤圈范围在不断扩大，但深圳市场再难出现新的豪宅区。
深圳为了留住人才，保持城市竞争力，开始严厉控制房价，住房供应也越来越偏向刚需，这其实是在变相的压缩豪宅市场。
自2020年开始，深圳出让的所有宅地均采用“双限双竞”的土拍模式，即：限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。这极大地压缩了开发商的利润。
与此同时，在2020年深圳出让的居住用地中，出让条件几乎都出现了这样一句话：“宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。”
简单来说，为了控房价保刚需，深圳未来再难见到“低密度高品质大宅”，开发商不是慈善机构，低利润造不出高产品溢价的豪宅，以小户型高容积率为主的土地出让条件，更是让豪宅失去生存空间。
虽然深圳豪宅断供了，但深圳富豪对高品质人居的追求没有停歇。
当深圳发展重心向光明区转移时，位于光明区北部，东莞临深的松山湖成为深圳的新晋豪宅区。
松山湖实拍图
松山湖楼市的巨大转折点就在2020年上半年，区域房价创下历史新高，3个月上涨73%，最高单价破10万，大多数房源价格普遍在5万左右，甚至高于深圳部分片区房价。
进一步放大视野，以深圳为中心，以深莞惠1小时生活圈为通勤圈，未来深圳的下一个豪宅区会是哪里？
03
深圳下一个豪宅区
深圳下一个豪宅区在哪？谁将成为下一个松山湖？回答这个问题要确定深圳城市中心、城市通勤圈和临深优质山水资源。
城市中心：深圳的发展方向，一直是朝着土地获取成本更低的区域靠拢，未来东部的大运新城和坪山中心将成为深圳的新城市中心。
城市通勤圈：随着深圳都市圈1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路、1000公里高快速路的加速落地，深莞惠半小时通勤圈的同城生活将变得触手可及。
山水资源：惠州临深片区，拥有六湖双山的碧桂园湖光山色将成为深圳下一个富人聚集地。
碧桂园湖光山色位于惠阳秋长产业园，临深直线距离约4公里，拥有豪宅级山湖资源配置，容积率仅1.7，与龙岗仅一山之隔却拥有更美丽的价格。
碧桂园湖光山色实拍图
环境方面，碧桂园湖光山色社区内部拥有六大活水叠湖，六大叠湖总高度差达120米，总周长超1千公里。项目还拥有千亩森林资源，画眉山、区山子双山环绕，颐养森林气候宜人。
碧桂园湖光山色实拍图
盘山环绕，湖景重重，波光粼粼，水天相接，置身于这一片湖光山色之中，内心只留宁静。
交通方面，道路交通已经实现深惠1小时通勤圈，从碧桂园湖光山色走深圳外环高速，约40分钟到龙岗中心城，约1小时到宝安机场，1小时横跨深圳东西。
深莞惠红色干线（快速路）经过碧桂园湖光山色三期，该线路已于去年6月动工，与纵横4条高速公路（深汕、惠大、惠盐、博深）对接，建设周期3年，建成后项目五高速环绕，交通路网四通八达。
轨道交通远近可期，项目距离惠州南站14公里，厦深高铁约27分钟即达深圳北站，广深港高铁约1小时11分达香港西九龙站；远期深惠城际的新圩站就设在项目附近，该线路起于深圳前海，终于惠州机场，并于去年11月动工。
区域发展，秋月湖生态智慧城是深莞惠合作的科技产业新城，被称为惠阳版“松山湖”。
与碧桂园湖光山色一路之隔的秋月湖新城，定位为深惠协同先锋和科技产业新城。惠州市十二届人大七次会议代表建议将秋月湖生态智慧城项目纳入市国土空间规划，以市级的战略平台，给予秋月湖生态智慧城一定的用地指标倾斜，加强国土空间保障，确保重要的创新、新兴产业能够顺利落地。
同时据政府规划，项目所处的金玉东方珠宝文化产业园是惠阳“五园一体”重点项目，已建成及正在建设开发的产业园区近130万㎡，建成后将成为亚洲最大的珠宝产业园之一，可安置就业3万人，产业园年产值将达到150亿元。
除了优质的山湖景观，丰富便捷的多维交通和对标“松山湖”的产业布局外，碧桂园湖光山色社区内部还配建有两所学校，幼儿园已开学，小学已于去年动工；约5000㎡滨湖商业街满足业主生活所需；超10公里环湖登山道、垂钓基地、游泳池、健身房等休闲配套更能丰富业主的业余生活。
碧桂园湖光山色实拍图
在都市圈一体化和科创产业生态化趋势下，类似香蜜湖、松山湖、湖光山色这种低密度宜居生态环境是不可复制的，正是这种稀缺性造就了碧桂园湖光山色的投资价值。
深圳作为中国一线城市中面积最小、人口资金流入超强的特大城市，在强大的外溢能力和最短通勤时间的反差之下，我们看到的是城市豪宅区更新迭代的巨大机遇，碧桂园湖光山色有潜力成为深圳下一个豪宅区。
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