第一集：1987年 房地产出生证明

1987年，在今年12月1号，中国欢迎首次土地公开拍卖。土地是财富之母，同样，土地也是房地产的逻辑起点。

这次拍卖的是深圳水库旁边的一块地，总建筑面积为8588平方米（约12亩地），土地性质为居住用地，使用寿命为50年。起拍价是200万元，一共尖叫20多轮，最终以525一万元中标了，保险费率高达260%。8几个月后，它就建在这块地上“东晓花园”社区，一共154 公寓在一小时内售完了。当时的售价是每平方米1600元。35多年后的今天，这个街区的平均价格是5万左右，涨了31倍。当然，这是后话。

这次地球拍卖更大的意义在于，地球拍卖结束了5个月后，1988年4月，《宪法》修正：“土地使用权可以依法转让”。土地使用权的转让已经得到法律的承认，这在某种程度上可以算是房地产行业“出生证”。

以后，房地产有最基本的前提。

第二集：1988年 中国房地产史上第一个热点市场和第一个调控政策

尽管深圳首次拍卖了中国的土地，然而，中国房地产史上第一个火爆的市场却诞生在隔海相望的海南岛。

1988年4月，中央政府决定撤销广东省海南行政区，海南建省办经济特区。

1992年春天，一位老人从北京乘坐专列，参观南方，发表了一系列重要讲话，这些讲话将再次吹响中国改革的春风，也为海南房地产的火爆市场推波助澜，一时间，全国各地数千亿资金涌向海南省。

这个总人口670万德岛，一夜之间出现2万多家房地产公司。平均每30一家房地产公司，当然，这些公司也不全是为了盖房子。他们都在玩一个“击鼓撒花的游戏[当击鼓进行时]”的游戏，他们通过手中的土地。
海口地价由1991一年十几万/穆飙升到1992年的600多万元/亩。

巨额投资也带动了房价的快速上涨，据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计,1988年，海南商品房均价是1350元/平方米,1991年为1400元/㎡,1992飙升至5000元/平方米，1993年达到7500元/㎡的顶峰。要知道，20Xi安之后20132000年商品房的平均价格还不到这个水平.。

1993年6月23日，时任国务院副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产行业。次日，由国务院发布《对当前经济形势和加强宏观调控的看法》，这是中国房地产史上第一次调控政策，包括16整改措施，海南房地产的热浪落了。

第三集：1994年 分税制改革，土地财政开放

改革开放初期，为了激发当地的热情，中国效仿了农村家庭承包责任制，推行地方财政契约政策，“向心的，剩下的都是我自己的”。这个政策的好处是可以充分调动沿海省份的积极性，使沿海地区的经济快速发展，但也造成了中央政府收税能力的大幅下降，收支不平衡越来越严重。中央财政收入占GDP比重从1979年的28.4%降到1993年的12.6%，中央政府在国家财政中的比例从46.8%降到31.6%。

金融契约还埋下了两个更深层次的隐患，第一，财政收入大部分留在地方，上缴中央的太少了，使中央财政捉襟见肘，不能有效发挥集中力量办大事的制度优势；第二，这一政策使得贫富差距和地区间发展差距迅速扩大，沿海省份盛产石油，而中西部省份依然贫穷，在中央政府缺乏财力进行转移支付的前提下，毫无疑问，地区差异扩大了，这对整个国家的安定团结是非常不利的。
1993年11月，中共十四届三中全会通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，明确要求改革财税体制，即实行分税制改革，在分税制改革方案中，稳定中央税源、税基广、大部分容易征收的税种都列出来了，消费税、关税被归类为中央固定收入，企业所得税按照纳税人的隶属关系分别划归中央和地方；增值税被压在中央和地方政府之间75∶25比例份额。

用分税制取代财政承包制，目的是改变中央政府在收入分配中的被动局面。为了说服各省，在接下来的两个月里，朱镕基，跑遍全国，劝说，与此同时，很多锯、妥协。他的第一站是广东省，该省从财政承包制中受益最大，自谓“不入虎穴焉得虎子”。朱镕基成功地说服了广东，作为“代价”，他同意把一部分土地出让收入交给地方政府，这是为了未来“土地财政”搭建舞台。2020年度全国土地出让收入8.4142万亿元，同比增长15.9%。国家财政收入核算46%，地方财政收入核算84.03%。

不断上涨的城市土地和房地产价格，它为地方政府提供了巨额税收，大规模城市基础设施建设投资，建立一个庞大的市场经济组织。换句话说，过去三十年中国经济的快速发展，一部分，是通过房地产，将城镇居民的巨额储蓄转化为消费和投资，创造了“中国模式”。

第四集：1998年 房改，取消福利分房

在97亚洲金融危机和98在长江流域百年一遇洪水的双重压力下，中国的经济从1980年开始崛起1988之后，又是一次大萧条。正是在这种“一点点粗心，可能会跌入深渊”的时刻，朱镕基的三大经济政策，将中国经济拉出泥潭。首先，启动城市化建设。其次，开放外贸的进出口自主权。国务院相继出台政策，允许民营企业自主出口，极大地激发了对外贸易的热情。价廉物美的中国商品开始远征世界各地，从而产生了“中国制造”的繁荣。最后，刺激内需，开放房地产市场。

这三项政策，分别侧重投资、以及出口和国内需求，这是经济复苏的动力“三驾马车”。

1998年4月，中央出台个人住房贷款实施文件，宣布银行将全面落实房贷工作，从金融角度为住房市场化提供动力；

1998年5月，中国人民银行发布个人房贷管理文件，鼓励人们贷款买房，这是继续吹进去的政策。
1998年7月3日，由中央政府正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革的思考，关于加快住房建设的通知》，这就是著名的国发[1998]23号文件，决定从当年开始停止实物分房，以“取消福利分房，实现住宅货币化、私有化”开始进行核心的住房制度改革。此举标志着中国继50福利分房制度在2000年正式宣告结束.，从此，房地产行业真正进入了市场化阶段。
自1987自从1997年地球拍卖以来，从供应方释放土地后；1998住房货币化取代了福利分房，也从需求端开启了房地产的市场化。

第五集 2001年 加入世贸组织，石开·章华

中国加入WTO这是苏联的解体，美国在冷战中取得巨大胜利后，97横扫亚洲，收获东南亚，日本，以及韩国和台湾省，过度自信和利润驱动的选择。

2001年12月11日，中国正式加入世界贸易组织。
随着世界市场的开放，外国技术、资金、人才不断涌入，中国廉价而优质的劳动力、完整的工业基础、已经初具规模的基础设施，不断将全球原材料转化为海外产品（两头在外的经济发展格局逐渐显现），廉价商品席卷全球。
不断推进工业化，“去东南沿海大城市打工挣钱”吸引内陆居民向东南沿海省份和省会城市聚集，珠三角、长三角、京津冀作为中国经济发展的三大引擎，地位日益凸显。
不断增长的贸易顺差，也为中国赚了不少外汇储备，中国的外汇储备来自2001年的2121数十亿美元迅速增长到2014年的历史最高点38430亿美元，14岁月增加18倍。

因为中国特殊的外汇结算制度，创汇企业，向指定银行出售外汇，然后指定的银行将外汇卖给中央银行，央行会发行相应的人民币，这些人民币进入国内市场，就会变成巨大的财富和购买力。
珠三角外贸加工厂老板、江苏出口制造企业、山西、内蒙古的煤老板、温州金融之都……这些拥有巨大财富的人，开始将“烧钱”投资房地产，毕竟“乱世黄金，史圣房地产。”进一步推高房地产价格，但现阶段整体房价还是比较健康可持续的。

第六集：房地产2003 非典往事，国民经济支柱产业

2003年，这是一个又热又冷的一年。

突然，整个国家遭遇了一场意想不到的考验：非典。

也是从今年开始，中国开始了第一轮房地产牛市。

2003年6月，抑制房地产投资过热，防范金融风险，由中国人民银行发行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，不受开发商开发贷款和个人住房贷款的同时限制，提出“商业银行只能向购买主体结构封顶房屋的个人发放住房贷款”。

然而，非典结束后，由于当年宏观经济增长预期的变化，2003年 8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，第一次明确指出“与房地产高度相关，强大的驱动力，已经成为国民经济支柱产业”，18由文件号建立“国民经济支柱产业”是对1998年23由1号文件建立“新的经济增长点”的升级。

该文件还提议“加强土地宏观调控，严禁私下交易”。

随后在2004年3月，国土资源部和监察部联合发布71号令，明确2004年8月31日后，各地不得以历史遗留问题为由私自协议出让土地，所有经营性用地应当通过公开招标、拍卖和挂牌方式出让，史称“831大限”。

“8·31大限”从根本上改变了开发商拿地的方式。

对于开发人员，改变的不仅仅是转移方式，更大的意义在于，整个行业的游戏规则彻底改变了。

在投标、拍卖和挂牌之前，房企主要靠政府低价协议给地，以及前期可以减免的土地税，赚取差价利润；

经过招标和拍卖，随着市场竞争的加剧，谁能拿到更多的钱，谁能得到更多更好的土地，赚取大规模利润。

以后，大开发商摆脱地方保护限制，从金融机构获得大量融资，开启了全国骑在马上围住，高速膨胀。

第七集 2008年 著名的4万亿

面对汹涌的金融危机，2008年11月15日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的措施。

会议决定当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，这就是后来的著名“4万亿计划”。
第一个是加快保障性安居工程建设。加大对廉租房建设的支持，加快棚户区改造。

截止2010年年底，廉租房、棚户区和其他保障性住房改造完成4000亿源投资，但事实上，它正在实施，大量资金通过各种渠道进入房地产行业，也催生了房价的暴涨。
除了棚改项目，直接的房地产市场增量，铁路、公路、机场、城市电网改造等重大基础设施建设的投资也极大地补充了基础设施建设的短板（截止2010年年底，预计投资15000亿元，比例最高），在某种程度上，基础设施的投资巩固了房价的基础，一方面，那些享受这一轮巨额基础设施投资好处的城市，进一步吸引国外产业、资金、人口集聚，加快城市化和工业化进程，这又为这些城市的房地产开发提供了坚实的购买力；

另一方面，城市内部基础设施的建设，扩大了城市的骨架，为城市规模和能级的提升打开了空间，我举个简单的例子，一个区域板可以连接到地铁，拉近了与核心区板块的通勤距离，这个区域板块的地价和居住价值都会有很大的提升。
基建投资对房地产的影响更大、更长远、更深。

除了4万亿元的积极财政政策，宽松的货币政策也在发力。在金融政策方面2008年9月16日、10月8日、10月29日、11月27日、12月22日，央行连续五次降息，累积降息2.16%，空前的力量、频率惊人，相应地，它是20在新冠肺炎疫情最严重的时候，我们刚刚降低了利率0.3%，可见当时宽松的货币政策有多宽松。
在房地产救市政策方面，降税费、降首付、降低贷款利率，拯救城市的家庭水桶。
10月12日，第一次购买90㎡下列房屋，根据契税1%征收，免除印花税；把首付降低到20%，房贷利率可以打7折。

12月30日，中华人民共和国国家税务总局公告《关于个人住房转让营业税政策的通知》，出台个人住房转让营业税优惠政策实施细则，规定个人明年要多买2年(含2年)对外销售的普通住房，免征营业税。
至此，积极的财政政策和宽松的货币政策都在发力，作为直接结果2009年3月全国70大中城市房价同比上涨11.7%。

第八集：2010年 限购时代即将到来

2010年4月17日，为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新市条”。其中一个影响深远：证监会要求房地产公司 IPO 和再融资都需要咨询国土资源部，开发行为需要住建部进一步检查确认，实质上停止了房地产企业的股权融资，房企IPO而且基本停了。

2010首都北京是在1960年引进的“国家第十条实施细则”，从2010年5月1日起，北京家庭只能购买一套新的商品房，人买房就是买房。“限购”这个词第一次进入了人们的视线， 有购房资格的人都说有“房票”，这让人们想起了上个世纪的食品券、肉票、油票、布票盛行的票据时代。
先从限购说起，限贷、限售、限价、限售，从房地产交易的全过程来看，房地产交易是受限制的。

以限购为核心的行政调控政策开始登上历史舞台，成为后继的土地政策、税收政策、在金融政策之外，第四个影响房地产市场的政策，也是调控效果最立竿见影的政策类型。

围绕监管政策，因为中央和地方的出发点和目标不一样，中央政府和地方政府之间的博弈没完没了。而普通大众也在努力规避监管政策，还制作了“假离婚”、企业买房等手段突破监管，生动诠释“上有政策，下有对策”的精髓。

第九集 2014年 变棚改货币化

如果说08如果说始于1998年的棚改是开胃菜，那么1408年开启这波棚改，才是真正的主食。
2014年7月21日，由国务院发布《关于进一步加强棚户区改造的通知》，部署并切实解决棚户区改造中的困难和问题，扎实推进转型协议11亿人口居住的城市棚户区和村庄，住房和城乡建设部副部长戚迹透露，2014年棚户区改造计划470万户以上。
其中，重点是加强金融支持：（三）加大资金支持力度。进一步发挥发展金融职能。国家开发银行建立住房金融司，支持重点棚户区改造和城市基础设施建设等相关项目。鼓励商业银行和其他金融机构控制风险、商业可持续性原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。列入国家计划的棚户区改造项目，国家开发银行贷款和项目资金可在年内按相同比例到位。

与棚户区改造项目直接相关的城市基础设施项目，由国家开发银行按照国务院有关要求给予信贷支持。
从这里可以找到，这一次，CDB扮演了关键角色，拿杨妈的便宜钱，财大气粗的CDB开始在全国范围内撒钱。
以广西省为例，仅2014前半部分，国家开发银行发放棚改专项贷款实现129亿元，而广西2014前半部分的财政支出1536亿元，CDB某省分行棚改贷款额度接近同期财政支出8.3%，对CDB棚改的支持是显而易见的。

2014这一轮棚改通过了金钱导向的移民安置、辅以物理放置的模式，一方面会给拆迁户巨额货币安置款，大大提高了这个群体的购买力，为房地产市场的发展提供巨大的市场空间，另一方面，实物安置会将数亿城市边缘群体转化为拥有固定资产的中产阶级，随着城市化和工业化的推进，这些群体拥有的房产也有更大的升值空间。

以后，和“官二代”、“富二代”、“学二代”并列，“拆二代”风之水的称号。这些群体逐渐成为消费主力，从而提高功耗。
这一轮国家棚户区改造，在某种程度上，这是第一次三、四、五线城市被纳入房地产市场大局，迄今为止，许多城市由于人口、工业增长缓慢，稳定的住房需求，房价长期低迷，没有强烈的购房和投资需求。

这一轮棚改的巨量资金被注入了本已很小的房地产市场，房价也跟着涨“水”涨船高。
随着三、四、五线城市房价上涨，有人关注三个、四、五线城市、走农村包围城市路线的房企尝到了这次房地产开发的红利，恒大和碧桂园分别位列第七、第六名超越大佬们来到第一名、第三名。他们的成功也导致了一些高层的出现、强二三线城市的老牌房企，三次下沉、四、五线，一时间，这些城市的土地市场异常火爆，每年都会有十几家新的房企进驻。

第十集 2015年 去库存

当棚改正在大力推进的时候，2015年的中央经济会议如期召开。

会议提议，2016经济和社会发展，特别是结构改革的任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握节奏和力度，战术上要抓住重点，主要是做好工作去产能、去库存、去杠杆、降成本、补五个短板任务。

所以经济基础不错、高工业生产能力、资本流入之一、二线城市率先上涨，2016在房地产市场的高潮中，诞生了“房价四小龙”：厦门、合肥、南京、苏州。这四个二线城市房价翻倍，领导国家，在聚光灯下没有区别。

可以说，在那个时候“房价四小龙”改变了一线城市主导楼市的格局，在舞台上宣布二线网络名人城市。
一、第二条线上升后，那就开三辆、四、五线城市继续上涨，全国人民都在欢迎房价的普遍上涨，严格来说，也是从2016这波行情在，房价已经成为所有人的热门话题，并经历了多轮调控，还是房价逐渐上涨，从而形成新的信仰-价格将永远上涨。
也是这一年，2016美国财经杂志《福布斯》公布了世界最富有的人的名单，王健林287十亿美元超越李嘉诚，成为世界上最富有的中国人，世界排名第一18位。

当房地产占用过多信贷资金，挤压实体经济发展的时候，“政府的有形之手”将发挥重要作用，资本应该脱离现实，而三年后，科技创新板为资金找到了方向，那就是投资科技创新板，为中国解决卡脖子技术提供帮助，支持产业升级，提供更多高质量的工作。

2008-2016这是房地产的黄金时代，中央政府通过房地产稳定经济增长，带动了房地产上下游几十个行业的发展，稳定就业，改善人们的生活环境。
地方政府卖地、房地产交易税费取得财政收入，支持城市基础设施、行业支持、人才引进、优质公共服务供给。
房地产阶层和地产阶层都在看房价上涨、资产的不断增值，心里更踏实了，消费预计会增加，消费反过来会增加需求，需求推动生产的发展。

这也是银行的黄金时代，把土地抵押给银行、银行发放开发贷款，政府将土地抵押给银行、银行向政府发行的特别债券，把居民的房子抵押给银行、银行发放住房贷款，房企无法通过正常渠道获得贷款，银行可以通过渠道、如私募渠道牵线搭桥赚取佣金…..

这家银行赚了很多钱。

每个人似乎都在获利，大家都在享受房地产高速发展带来的红利，但是理智告诉我们：有人获利了，那么总会有人是代价。

房企高杠杆占用信贷资源过多，让宝贵的资金从现实走向现实，影响实体经济的长远发展。
高负债使得房企成为现金流爆炸的重点行业。

高周转使得房企发展进入模块化阶段，为了抓住节点，隐藏质量问题。
高度依赖土地财政的地方政府，由于土地出让带来的巨大收益预期，前期过度杠杆化，陷入了严重的债务危机，在财税体制的革命性变革到来之前，我只能捏着鼻子继续捡“夜壶”通过卖地筹集资金，毕竟苏北某市大年三十前卖地，给公务员发年终奖也不是一次两次了。
持续的高房价使得城市的整体生活和生产成本急剧上升，年轻人买房难，清空六个钱包、透支了几十年的消费能力，如果一个城市没有源源不断输入的新鲜血液，这座城市将无法保持持续的创新和活力。
作为银行房地产业的主要资金供给力量，一定程度上会把金融风险挡到自己手里，王在当地卖不出预期的价格，当表外业务无法收回资金时，当抵押贷款供应不足时，这是一个重大的金融风险，而这是2017年召开的中国共产党第十九次全国代表大会提出打好三大攻坚战之首。

第十一集 2017年 住在没有投机的房间里

20162008年异常火爆的市场，让每一个房地产从业人员都感到振奋，正当大家忙了三个季度的时候，准备享受国庆假期的时候，史上范围最广、政策最严的新政策不断出台。
国庆7天22本市陆续出台楼市调控政策，因为它覆盖面广、有影响的，很多人发现，国庆后自己已经没有买房的资格了。

20162000年底中央经济会议首次提出，“这房子是用来居住的，不是用来煎的”，“住在没有投机的房间里”成为此轮房地产调控政策的主基调。
一、二线限购，取而代之的是，将那些激增的资金冲向三、四、五线去，三、四、5号线迎来一波行情，这也符合“去库存”的战略安排。
一、二线和三线、四、五行轮换市场，让房企出现在政府调控的背景下，只有全国布局才能有更大的活动空间，这里不行，别处还有回旋余地，这开启了房企新一轮的全国布局战略。
当市场处于从属地位时15年一线、16二线到达17年三、四、五线后。
20082008年的金融危机打开了资金外流的大门+更换棚水+政府指导对这一热门市场的监管，使全国房价普遍翻倍再翻倍，房价上涨带来的是整个房地产链条“鸡犬升天――高官的亲戚和追随者很容易得到好处”，创造了巨大的财富效应，围绕财富的流向，演绎了许多离奇的故事。

这种财富效应首先表现在房地产行业，工业高速发展时期，有了资本的加持，各房企开疆拓土、骑在马上围住、躺着赚钱，高薪、快速提升，本做房地产这个很“土”这个行业瞬间变成了名利场。

房地产行业是一个政策性很强的行业，从土地（原国土资源局）、规划（旧规划局）、建设（旧建设局）、信贷（国有化银行）、销售（房管局）所有环节都与政府部门高度相关，相应的，也会导致这些部门与房企的深度对接。

随着房地产行业的监管越来越严格，从土地市场、规划和建设、销售确认等环节越来越规范、透明。

第12集 2020年 疫情下的房地产

2020年新冠肺炎疫情的突然爆发，深刻影响了历史进程。
从外面看：随着拜登上台，他又回到了建制派的套路中，采取“竞争、合作、对抗”三分法，与盟友一起向中国施压的策略，我们的外部环境必然会比特朗普时代更加复杂。

从里面，新冠肺炎疫情首先袭击了我们，虽然目前整体处于控制之下，但是局部复发，经济发展仍然受到影响，规避流行病的影响，保就业、稳发展，货币政策也是“适度”松脱，财政政策应该再次积极起来。

所以2020疫情爆发多年后，我们看到北京的一条线、上海、深圳、广州房价飞涨。

我们在一些城市看到了频繁的地王，蓬勃发展的土地市场也点燃了新房市场。
我们看到的是经济基础较好的二三线城市，新房量、价齐升。

各地出现了一波又一波的抢房潮，出现了“千人摇”、“万人摇”甚至“成千上万的人在颤抖”。

然后，进入下半年，情况开始发生变化，房地产调控得到加强。

2020年8月，为重点房企实施“三岛红线”，从根本上说，是降低负债率，降低风险，降低高杠杆企业的负债空间，优化房企格局。
2020年12月，央行、从银监会的银行房贷集中度来看，将银行业金融机构分为五个等级，限制通过银行正规渠道为房地产输血的规模。

2021年3月，在国新办新闻发布会上，郭树清说“是房地产金融体系最大的灰犀牛。”

这一系列金融政策长期以来对整个房地产进行了全方位的融资渠道、多层次、差异化限制，对于那些负债累累的人来说、高杠杆企业带来了很大的压力，为了“活下去”，房企一方面只能少花钱，另一方面，抓紧销售商品，回笼现金。

这一轮房地产金融化的本质是房地产长效机制的重要组成部分。

随后，2021年春节刚过，22一个重点城市开始了“土地集中”，是土地的集中公布、集中拍卖，这是从供给方面来说的，建立土地供应的长效机制。

2021年2月，围绕二手房价格的猜测，深圳率先推出“二手房指导价格格”，目的是“引导商业银行合理发放二手房贷款”，其他城市纷纷效仿，这是个人信用层面的金融化。

2021年10月，全国人大授权国务院在部分地区开展房产税改革试点，不动产税，是房地产从增量时代走向存量时代的必然选择。一方面代替土地财政补充地方政府收入，另一方面，增加了房产持有成本，打击房地产投机。

三线五档、浓缩土壤块、二手房指导价格、不动产税试点等一系列措施的出台，房企开始频频爆仓、进一步分化。

第13集 房地产2022 未来趋势（1）

时隔一年后，2022年3月，在国新办新闻发布会上，董事长郭树清说，房地产泡沫、金融势头已经逆转。

几天后，全国人大的政府工作报告提出：城市政策，促进房地产业的良性循环和健康发展。同时，六部委声明，积极出台有利于市场的政策。

从2022年3月开始，各地陆续出台降低首付的政策、降息，并放宽限购、限贷、销售限制政策。

鉴于未来房地产的发展趋势，我们可以总结为两点：

首先是稳定。

稳定是未来房地产的一大特征，因为这符合各方的整体利益，中央、地方、生产性和非生产性，归根结底，稳定的本质是：稳地价、稳房价、稳预期。

第一，稳定地价是稳定房价的前提，只有地价稳定，来稳定房价。

第二，稳房价，首套房受限价政策调控，获得基本控制；二手房随着二手房指导价格格的铺开，也迎来了稳定的局面；

第三，稳预期，资产的暴涨或暴跌很大程度上取决于每个人的预期。而且大家形成一致的预期，这是一件比较麻烦的事情，因为会带来大涨或者大跌。所以，让大家形成不一致的预期，以保证房价的稳定。

最终，只有房地产稳步发展，才能用真实购买力消化现在的房价，实现平稳着陆。

第14集 房地产2022 未来趋势（2）

如果整体稳定是未来房地产的一个方面，那么分化是未来房地产的另一面。

这种分化体现在不同的方面：

行业分化、企业差异化、城市分化、板块分化、产品差别化、需求差异化。

行业分化：随着房地产调控机制的不断发展，未来会有大量中小房企消失，房地产的集中度会继续提高。房地产市场将由国有企业开发、以及央企和一些差异化的房企，这些在寒冬中生存下来的房企，将成为未来商品房供应的主力军，质量和服务得到了有力的保证。

城市分化：从未来城市化和工业化的角度来看，长三角、粤港澳大湾区；大湾区；粤港澳大湾区、京津冀、以及内陆省会城市都市圈为代表的区域核心城市，它将成为未来城市化和产业升级的主战场，这些地区将吸引更多的人、资金、产业、基建，相应的，这些城市未来的房价也会有不同程度的发展空间。

产品差别化：考虑未来的经济适用房、共有产权房供应增加，保护刚需。但是，由于主城区地价高，因此，改善型住房甚至豪宅成为富裕群体的交易对象。由于这些群体的巨大购买力，还是会有一定的增长空间。

需求差异化：住房保障制度将更多地满足新公民的需求，部分由商品房满足。改善的需求将完全由商品市场来满足。简单地说，就是商住分离，加强一二线城市保障性住房建设，在全国推广共有产权房建设，将房子的商品价值和居住价值分开。也可以说是所有权和使用权的分离。让担保回归担保，让市场归市场。

第15集 房地产2022年 房地产长效机制及购房建议

通过前面十期的讲解，我们可以看到，房地产包括很多方面：土地、金融、财政、税收、城市、人口、建筑上下游产业等。

房地产长效机制是一种综合调控机制，长效机制是土地、财税、金融、立法、住房保障体系、一、二手房市场联动监管等综合管理设施。

例如三岛红线、浓缩土壤块、不动产税试点、二手房指导价格等等。

比如说，房地产就像孙猴子，楼市调控就像玉帝的政策左右摇摆，我等会儿去追毕马文，一会儿，十万天兵将被消灭。长效机制是如来从大局出发的远见卓识，让孙悟空保护经济，并且解决了天宫的烦恼，最后被纳入佛教。

随着长效机制的逐步实施，也许有一天，限购、限贷、限售、限价政策也将取消。

购房建议，总的来说；一般来说；基本上，想炒房地产，快进快出赚快钱，机会肯定越来越少。

但是长期投资，有一些结构性的机会。至少在保底方面，可以跑赢通胀，稳定性可以跑赢资本市场，从投资的角度来说，就是买稀缺性，精选区域核心城市的优质产品，相当于买了这个城市的股份。

什么是优质板块？简单地说一二线城市的江河湖海地段，和高端产业、顶级学区和其他支持集中的部门。

具有多个属性的组，在房地产价格上涨预期有限的前提下，在不动产税还没有正式实施的时候，可以考虑处置一些相对劣质的房产，用返还的资金置换更好的财产。