旺角洗衣街与亚皆老街交界大型商业地皮,由新鸿基地产(00016)夺得,成交价47.29亿元。以项目最高可建楼面152万方呎计算,每呎楼面地价仅约3103元,较市场下限再低16%。
旺角该幅商业地,市场上应该是近年来少有“地王”,是次平价批出而不是流标收场,令市场哗然。笔者并不是地产相关的专家,对卖地情况不作评论,然而,很好奇新地股价跑赢同行,是否与靓价夺地有因果关系。
截至昨天收市,比较股价表现,过去一年,大市仍录得跌幅,而新地却逆市升了逾两成,同期,恒基地产(00012)跌逾11%、新世界发展(00017)跌逾26%、长实集团(01113)则升近3%。
较长期而言,即过去3年及5年,新地分别下跌了近2%及15%,恒地分别下跌了逾22%及28%,新世界分别跌逾43%及52%、长实分别升4.5%及跌逾25%。
比较短期而言,过去3个月及6个月,新地分别升了逾14%及16%,恒地分别升了逾14%及11%,新世界分别升近8%及跌近13%,长实分别升逾7%及跌近6%。
数据反映的是,只有在过去3年有长实上升4.5%而跑赢新地下跌近2%之外,无论所有的长、中、短期表现,均是新地跑赢了所有其他香港大型地产发展商,证明其确有领先的走势。
至于分析香港地产股未来走势,可以参考星级分析员卓百德(Peter Churchouse)年初接受传媒访问时的分析:历史上,香港地产股股价平均较资产淨值(NAV)折让28%至30%,如折让率明显大于此水平,则仍有上升空间。其中,收租股历史股价较NAV折让也是平均约30%才算是合理的估值。
至于他的选股排序,首先是发展商股,例如新地、长实、恒地、新世界等;其次是零售收租股,特别是高端零售。不过,对于办公室收租股,则不太看好,原因是商厦楼面新供应不绝,今年和明年落成启用的商厦分别至少提供150万方呎和2200万方呎楼面;加上疫情以来,已有20万人离开香港,这些人很大部分以前都在办公室工作,影响商厦租赁需求,相信核心商业区写字楼仍维持12%至14%空置率一段时间。