今年下半年开始，内地新一轮房改悄然启动。7月份中央政治局会议对楼市重新定调，认为内地房地产市场供求关系发生重大变化。紧接着，楼市政策密集调整，多数大城市放松、取消限购限售等限制性政策，降低房地产的首付比、利率和存量放贷利率，实施“认房不认贷”促进改善性购房。同时，政府还出台了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称《指导意见》），提出了保障性住房建设的新目标、保障对象和标准、支持政策等方面的基本原则。
本轮楼市政策调整被视作“二次房改”，促进房地产市场恢复与保障房建设并行。
首次房改带旺楼市
1998年房地产市场化改革开启了内地房地产经济时代。由于商品房供应不足，此前二十年被压制的需求井喷，房地产市场在沿海城市高开高走。2003年，内地政府效仿香港政府实施城市国有土地挂牌拍卖的方式供应土地，房地产的投资、融资、销售全面扩张。
2008年全球金融危机爆发，房地产市场应声回落。次年，“四万亿”救市资金落地，房地产立即反弹，并开启地方城投债模式。地方政府设立大量的融资平台借债融资，借助城投公司大规模开发土地，获得巨额土地转让金收入，撬动城市房地产市场，房价快速上涨。
2015年棚改货币化启动，人民银行为棚改注入流动性支持，地方政府借助棚改资金大拆大建；地方政府开始发行专项债融资，大规模建设新城新区新产业园区，三四线城市城建一日千里，内地省份强省会崛起。大型开发商开启高周转模式，借债投资，攻城略地，广建大厦。同时，城市家庭和农村家庭大规模贷款买房，从一到四线城市房价全面大涨。
从2003年到2020年，房地产市场全面高速增长，房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%，商品房销售金额年均增长20.3%。
第一次房改经济是典型的房地产商品经济，如今房地产已成为了国民经济支柱产业。2020年，房地产占GDP的比重7.34%，加上建筑业达到14.52%。土地出让收入占地方综合财政收入的30%以上，加上房地产相关税收达到50%。房地产占城市家庭总资产的70%，是内地城市家庭的主要资产。房地产周期影响着经济周期，楼市兴、经济兴，楼市衰、经济落。过去，每一轮经济衰退周期，均依靠刺激房地产以提振经济。
债达峰后是房达峰
不过，2020年前后房地产市场各项指标达到峰值，并且系统性风险显现。2021年住房市值达到476万亿元（人民币，下同），为当年GDP的4.14倍，为当年末广义货币（M2）的1.78倍。该指标触及日本泡沫峰值水平，日本住宅总市值占GDP比重在1993年触及峰值达到4.1倍。北上广深四大一线城市，不论绝对房价还是相对房价，均稳居全球核心城市前六。
房地产市场的债务经过二十年的持续高速扩张已达峰值。当前，内地开发商总债务规模90多万亿元，其中开发企业贷款14万亿元，多数是合约债务和对供应商的债务。2023年一季度末，个人住房贷款余额达到历史峰值38.94万亿元，同比增长0.3%。二季度，受提前还贷的冲击，个人住房贷款余额下降到38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。
今年二季度，内地房地产贷款余额（个人住房贷款＋开发企业贷款）53.37万亿元，占总贷款余额230.58万亿元的23%。内地房地产贷款余额占比刚超过日本泡沫巅峰期的水平，1990年日本房地产行业贷款余额占比为21.2%。考虑到内地居民杠杆率高、且大部分债务均为房贷，家庭借债买房的能力受限，个人住房贷款余额达峰值。
可见，债达峰，既约束着住房的供应增加，也约束着住房的需求增加。
过去十年，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。如今房地产的供给已达到峰值，城镇住房供需已达到整体平衡、局部过剩。2020年，内地城镇住宅存量达到310亿平方米左右，城镇住房套数增至3.63亿套，套户比达到1.09，正好超过住房供求平衡线，而德国、英国套户比分别为1.02、1.03，美国、日本分别为1.15、1.16。此外，按当前的人口趋势，内地人口规模已达峰值，老龄化将加速，儿童、年轻人的占比也将下降，住房需求自然下降。
为了降低房地产的系统性风险，2021年政府全面整顿房地产市场，“三道红线”、“五档信贷”政策全面落地，开发商流动性迅速收紧，债务违约事件频发，烂尾楼事件爆发，房地产市场信用崩溃，融资、投资和销售急转直下。
数据显示，开发商新增融资在2021年达到峰值的20.11万亿元，接着2022年大幅度下跌到14.89万亿元，同比降幅达26%，跌回到2016年的水平。开发商新增融资占社会融资增量的比重在2015年达到峰值的81%，到2021年依然维持在64%，但2022年大降至46%。开发商投资也在2021年达到峰值14.76万亿元，接着2022年迅速下跌到13.28万亿元，今年估计不超过12万亿元。开发商投资占固定资产投资的比重在2020年达到峰值27.26%后开始下跌，今年预计降至23%左右。
最近两年，房地产市场经过整顿后，行业走势、供求关系发生了根本性变化，从过去的市场过热和泡沫风险，切换成现在的市场寒冬和债务风险。尤其是，大型开发商陷入债务危机，加上房价下跌、资产缩水，资产负债表遭到破坏，开发商债务扩张能力明显下降，将面临严峻的债务出清周期。而房地产市场全面下滑，也冲击着宏观经济和地方政府的财政收入。2023年前三季度，全国国有土地使用权出让收入3.0875万亿元，同比下降19.8%。外界预计，全年土地出让金收入仅2021年的四成左右。
加大保障房建设
今年7月份政治局会议对楼市重新定调，对房地产市场供求关系重新研判后，楼市政策密集调整，放松需求端的限制性政策，刺激房地产需求复苏。8月份政府还出台了《指导意见》，明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
今年下半年，在房地产市场全面达峰后，第二次房改悄然启动。与第一次房改启动的房地产商品经济不同的是，第二次房改可能是双目标，即商品房市场恢复、高质量发展与保障房建设并行。同时，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。简单来说就是，“市场的归市场，凯撒的归凯撒”。
本轮保障房建设按照“保基本”原则确立保障对象，包括城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。
政策还支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，根据普七的人口数据，具备条件的城市共35个。但考虑到地方政府债务规模庞大、还债负担重，本轮保障房建设可能集中在重点大城市，采取市场化方式运作，以城中村改造租赁为主。
《指导意见》指出“适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋”。结合7月份的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，大城市城中村改造统租将成为二次房改及保障房建设的重点。
