私楼供应持续高企。房屋局公布，截至今年9月底，未来3至4年一手私宅潜在新供应约10.7万伙，按季增加2000伙或1.9%，回升至今年首季历史高位。楼市淡静，新盘去货放缓，货尾量按季增1000伙至1.8万伙，而今年首三季，住宅落成量1.01万个，按年减少6500个或39.2%。市场人士认为，特区政府减辣虽利好楼市，惟市场仍受多项不利因素影响，目前供过于求，楼价续有下调压力。\大公报记者 梁颖贤
房屋局根据9月底的最新推算，未来3至4年的一手私人住宅供应量约10.7万伙，按季多2000伙。潜在供应当中，包括1.8万伙货尾，按季增1000伙或5.8%，未售楼花6.8万伙，以及约2万个在已批出土地（熟地）可随时动工的单位。该批单位中，估计9.2万伙为实用面积小于约753方呎的中小型单位，占整体供应量的86%，比率与上一季相同。
第三季住宅落成量2500伙，按年大减2000伙或44.4%，按季增1700伙或2.13倍。今年首三季，住宅落成量1.01万伙，按年大减6500伙或39.2%。第三季私宅施工量3200伙，按年增1800伙或1.29倍，按季则减2800伙或46.7%。今年首三季计，住宅施工量1.15万伙，按年大增5900伙或1.05倍。
房屋局表示，预计未来数月将有12幅住宅用地转为熟地，可提供约3700伙。此外，随着特区政府持续有序增加房屋土地供应，相信未来3至4年的私人住宅预计供应量将维持在较高水平。
首三季万伙落成 仅全年预测量一半
美联物业首席分析师刘嘉辉指出，即使今年首三季施工量录1.15万伙，已超越去年全年的1.1万伙，但比起2021年的2.13万伙仍少约46%，与2018及2019年逾1.8万伙相比亦有差距，可见今年施工量属偏低水平。
他续指，落成量方面，第三季落成量约2500伙，按季回升约2.1倍；但首三季合共约1.01万伙，只占差估署全年预测19953伙的50.6%，相信是因发展商建屋步伐放缓所致，并意味着第四季需要超过9800伙落成才达标。
反观，今年现楼货尾高企，第三季更升至1.8万伙，与今年第一季持平，并创2007年首季后的约16年新高；由于第三季楼市气氛转静，除受加息影响外，本港银行更上调新造拆息按揭的锁息上限，加上当时市场期待施政报告或会为楼市撤辣或减辣，观望气氛浓厚，新盘销售放缓；与此同时，第三季落成量增加，带动现楼货尾回升，并处偏高水平。
中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，预计今年落成的私人住宅，有近六成尚未售出，售出比例约四成为十年新低，反映销售进度落后。在2014至2021年，同期一手售出比例均达七成，2022年降至六成，今年再跌至只有43.2%，反映现楼货尾积压不断上升。
截至2023年第三季统计，今年落成私人住宅估计18245伙，其中未推售5641伙，货尾4723伙，合共待售单位10364伙，占全年估计落成量56.8%，售出比例仅43.2%。房屋局公布今年首三季落成量仅1.01万伙，如果全年落成单位不达标，相信第四季售出比例亦较难被推升至六成水平。
团结基金：减辣效应两季后反映
团结香港基金副总裁叶文祺指出，虽然最新潜在供应按季增加2000伙，重回历史高位，但在市场普遍认为楼市进入下行周期的大环境下，未必会在短期内转化为实际落成量，而减辣措施的作用相信还需要一段时间后才能在数据中反映。
此外，叶文祺留意到，现楼新盘货尾及建筑中而仍未售出的新盘数量与上季相若，继续维持高位，这是市场持续观望态度的结果。他认为，未来两季的相关数字较为关键，将反映减辣措施的实际作用，以及是否需要作进一步调整。
