楼市持续低迷已成为中国经济发展的重大拖累，对财政、金融、经济等各方面都产生了重大影响。伴随人口总量下行、结构上老龄化率上升，中国房地产市场或迎来了中长期的下行拐点。有鉴于此，一系列房地产支持政策持续推出，房地产制度的中长期变革正在酝酿和构建，以促进房地产行业健康发展。
本文从土地、住房、金融、财政和经济贡献五个方面，总结美国房地产市场的运行特征，并与中国房地产做比较分析，最后提炼出对中国房地产未来发展的启示与借鉴。
土地市场：人均用地充足
美国的土地市场与中国存在两大显著区别：一是土地所有制不同，美国土地以私有为主，占比高达60.9%，公有土地占36.1%，原住民保留地占3%，且公有土地集中分布在人迹稀少的中西部内陆，主要用于自然资源的保护和开发利用。土地私有制导致美国政府主要通过房地产税收影响财政经济，中国的土地公有制使得政府可以通过土地财政、土地金融以及土地资源的分配实施宏观调控，影响力度更大。二是人均建设用地面积不同，美国地广人稀，中国地少人多。根据OECD（经合组织）数据，2017年美国城镇人均建设用地面积866平方米；根据2021年中国第三次全国国土调查数据，中国城镇人均建设用地面积仅112平方米，仅为美国的1/8左右。
充足的人均建设用地，以及土地私有制下较为灵活的土地买卖，为美国居民提供了总体相对舒适的居住条件，但也依然存在住房结构性不足的问题，主要源于土地用途管制导致的住房供给结构与家庭结构错配。大量住宅用地基于上世纪五六十年代的家庭规模进行规划，只允许建造独栋住宅，造成存量与新建住房面积过大、价格过高，导致面向年轻家庭与低收入家庭的住房供给不足。
住房市场：存量交易为主
美国城镇化率更高、住房市场更加成熟，呈现出与中国不同的三个特征：一是住房销售以存量为主，2000年以来，新建住房在住宅销售中仅占11.6%，其余均为成屋（即二手房）销售；二是房地产业以运营服务为主，在存量交易主导的市场下，美国房地产运营和居住服务相关产业占据了价值链的主导地位，与中国过去增量市场主导下的大规模开发建设为主明显不同；三是房企专业化程度较高、细分领域较多、企业规模较小。以地产类型划分，美国房地产行业可分为住宅地产、商业地产和工业地产。从业态来看，每一类地产都有对应的建商、房地产运营和服务，以及房地产投资信托（REITs）三大细分领域。根据美国住宅建商协会（NAHB）数据，超过80%的建商为个人独立承包商，而住宅建商营收的中位数在2021年仅为330万美元。
近年来，中国房地产市场供求关系发生重大变化，正处于由增量主导转向增量与存量并存的转型期。虽然全国市场依然以新建住房为主，但一线城市已是存量主导。同时，越来越多的开发商将自己的物业公司剥离出来，独立运营，分拆上市。一部分房企开始尝试长租公寓模式，从短期开发的建设模式向长期持有的运营模式转型，房地产市场专业分工的迹象愈发明显。
金融市场：信贷标准过低
美国住房金融市场发展成熟，抵押贷款一二级市场联动紧密，为住房市场提供充足资金的同时也埋下了次贷危机的隐患。住房金融一级市场为贷款发放市场，二级市场是证券化和交易市场。二级市场的政府担保企业或投资银行购买符合条件的抵押贷款并将其证券化，再卖给投资者。通过资产证券化，贷款发放机构增加了流动性，降低了期限错配风险，并且将贷款的信用风险分散给投资者。
但这也导致贷款发放机构容易产生道德风险问题，信贷审批标准过低，使得大量不合格贷款人获得住房抵押贷款，最终引发次贷危机，并深化蔓延为2008年全球金融危机。中国住房金融市场以一级市场为主，金融风险集中于银行体系，二级市场规模较小，对保障性租赁住房的金融支持力度较弱。
房地产税：税率动态调整
在联邦政府、州政府、地方政府三级财税体制下，房地产税是美国地方政府的主要收入来源，州政府对房地产税的依赖程度较低，联邦政府不征收房地产税。美国各州实际有效房地产税税率的中位数平均在1%左右。2018年，房地产税占地方政府收入的71.7%，占州政府收入不到2%。用途上，房地产税主要用于以教育和公共服务为主的地方政府支出，其中教育支出是房地产税最主要的流向。2020年美国公立教育收入的47.5%来源于州政府，44.9%来源于地方政府，7.6%来源于联邦政府。近半的中小学公立教育开支来自于所在学区居民缴纳的房地产税收入。
美国房地产税税率的设定采用“以支定收”的方式，税率每年动态调整。房地产税的主要功用是作为地方政府稳定的收入来源，而房地产税调节经济活动的能力较弱。“以支定收”模式下，若预算开支不变，房价上升往往意味着经济向好，此时地方政府其他税收收入增加，房地产税税率反而可能下降。从美国的税制设计来看，调节房地产投资的主要工具为房产交易环节的资本利得税，而不是持有环节的房地产税。此外，房地产税税率对当地的商业投资等经济活动基本没有影响。
居民财富：不动产占比低
总体看，房地产在中美都是经济的支柱性产业，但在不同发展阶段，房地产对经济的拉动作用和影响渠道不同。土地公有制使得中国政府除了获得相关税收收入外，还可以通过土地财政、土地金融获得大量资金快速实现工业化、城镇化，但同时也通过融资平台积累了大量隐性债务。而美国主要通过房地产税为地方政府筹集收入。在美国后工业化时代，房地产无论是为居民提供居住服务还是为政府公共服务开支提供稳定资金支持，其服务属性体现得更为充分。
2021年美国房地产业占GDP的比重为16.7%，其中住房服务开支占比11.9%，包括新屋建造、旧房翻新、经纪费用在内的住宅投资占GDP比例为4.8%。中国房地产业增加值占GDP比重约在7%左右，若算上土地开发、房屋建造，以及对上下游产业链的拉动，房地产业对GDP的实际贡献应在20%以上。即使美国房地产业占比低于中国，16.7%也仍是一个不小的数值，需要高度重视。
然而，公众对此的感知度较低，有以下原因：其一，美国房地产业更偏服务型，相较于中国的开发建设型，波动性更低、对相关产业链的影响更小，因此也不像中国政府这样将房地产作为重要的宏观调控工具；其二，美国地方政府在经济增长中的作用更低，房地产税受房地产市场波动的影响也更小，而中国存在“房地产市场低迷——土地出让收入减少——地方财政紧张——基建投资放缓”的传导链条；其三，土地私有制使得美国地方政府只能通过税收获得房地产相关收入，这与中国地方政府利用土地财政和土地金融“经营城市”的模式存在显著区别，政府干预房地产市场的动力更弱；其四，房地产在美国居民财富中的占比要低于中国，美国相对而言更关心股市，与中国恰好相反。
对中国房地产的五点启示
观察美国楼市的结构与变化，笔者对中国楼市发展有五个建议：第一，优化土地供给，更好满足居民住房需求。适当调整农村与城市建设用地比例，适当增加人口流入城市住房用地供给，提高住房用地利用率。第二，促进房地产企业向专业化转型，以适应增量市场向存量市场的趋势转变。第三，完善金融产品和服务体系，活跃资本市场，增加居民投资渠道，削弱房地产的投资属性。第四，稳妥处置房地产与地方政府债务的关联风险，防止形成区域性、系统性金融风险。第五，房地产从增量市场到存量市场的过渡期也是经济增长模式的转换期，既要维护房地产业的稳定，也要加快低效房企出清，提升生产效率。
