港铁（00066）本年度推出的首个铁路项目，大屿山东涌线延线东涌东站首期商住项目周三正式招标。今次虽然罕有地毋须发展商承担支付项目的补地价，但却向中标发展商收取一笔约11亿元的费用（俗称入场费），此入场费之高，是逾10年招标铁路项目以来少见；而成功获批项目发展权与否，取决于入标财团向港铁建议的住宅销售利润分红比例。/大公报记者 林志光
港铁未来10年铁路沿线发展项目的供应，主要集中在大屿山，其中今年初截标的小蠔湾车厂首期商住项目遭到滑铁卢之后，因为要重整该项目的招标内容，故现时改为由东涌东站首期项目顶上。
发展期8年 港铁拥有商场
据了解，东涌东站首期项目的发展年期长约8年，最后落成时间为2031年10月，加上现时周边基建配套匮乏，该站预计2029年才通车，港铁为吸引发展商及财团入标，在项目招标条款上看似作较大让步。其中港铁负责支付项目的补地价，毋须如以往般由发展商承担。不过，将来中标发展商却须在签订合作发展协议21日内，向港铁支付高达11亿元的入场费。
另外，在项目落成之后，商场由港铁拥有，中标发展商只在住宅部分能有利润收益，而有关收益在扣除建筑成本后，须按发展商所建议的分红比例，分红予港铁，换言之，分红比例的高低，是决定项目发展权谁属的关键。
行政会议于今年初批准港铁就东涌线延线的财务安排，港铁会负责延线的融资、设计、建造、营运和维修，预计其建造成本高达195亿元，行政会议因此批准向港铁批出东涌第113区用地的物业发展权，但该土地将来分期发展的时候，须再跟特区政府以市值地价评估。
不过，特区政府则容许在计算中，扣除一笔达183.645亿元的固定总额，作为兴建延线的财务资助，港铁可将该笔固定总额摊分在每期发展时洽商的补地价金额中扣减。
分析：入场费与补价相若
有发展商认为，今次首期项目的11亿元入场费，相信应与特区政府批出项目的实际补地价金额相若，甚或略低于此数，只是港铁以另一种方式让中标财团承担此补价而已。以11亿元及总可建楼面约78.34万方呎计，每方呎成本价已逾1400元。
资料显示，华懋集团于去年先后投得该站附近的东涌商业地，及港铁东涌牵引配电站上盖住宅项目发展权。东涌商业地的每方呎楼面地价约2200元；牵引配电站的每方呎楼面补地价约3776元。因此，若撇去港铁上述约183亿元分期扣减部分，首期的每呎楼面补地价可能约达3300元。
