武陵观察网 财经 主楼布阵/楼价地价齐跌 适时减辣稳信心

主楼布阵/楼价地价齐跌 适时减辣稳信心

大型银行相继上调拆息按揭计划(H按)的锁息上限,再度利淡楼市。调高锁息上限其实等同直接加按息,不但增加每月供款,压力测试的每月入息要求亦会因此上升,势增添有意入市者的担忧,打击其趁低吸纳的买楼意欲。当然,短期而言,调高按息亦会刺激个别已经物色到心水单位的准买家加快决定,在实施新按揭前赶搭尾班车,以避免即将会增加的供款及压测门槛。

事实上,近期二手的成交轻微回升。综合美联分行资料,全港35个大型屋苑于9月4日至10日的周内合共录得42宗成交,按周微升1宗或约2.4%,连升4星期,亦连续两周超过40宗,惟依然较年内平均数约60宗低约三成。整体而言,楼市的确有所反弹,但力道不足,而且反弹主要是源自二手楼价持续下调,吸引用家在市场寻宝,而非市场的信心改善。最佳的例证是,美联信心指数最新报53.6点,按周回升3.5%,创自去年12月中旬后的次低水平。

发展商低价投地值得关注

减价已经成为楼市的主旋律,二手卖楼固然要“劈价”,新盘开价亦极为震撼。屯门一新盘近期开价,折实后入场费约312万元,呎价约9168元起,首张价单折实呎价更回到同区新盘约8年前的水平。

楼市再度步入调整期,受影响的不止是市民,还有特区政府。只因同样价钱回落的还有地价,启德2A区2号及3号地盘获合组财团以53.5亿元成交,每呎楼面地价约5392元,创区内2014年后新低水平。即使计算是次项目发展条件较复杂,投资风险较高,楼面地价仍属偏低水平,反映特区政府在底价上亦已作出一定调整,笔者相信,如果楼市表现未有改善,年内地皮价格很难回到高水平。

诚然,地价低对市民不一定是坏事,发展商平买平卖,其实是入市圆业主梦的黄金机会。但长期低价卖出珍罕的地皮,亦一定影响特区政府收入,自然亦影响民生。正如笔者一再强调,住宅物业非商品,而是生活必需,对比波动大的股债汇,更是很多人理想的“长线安全投资”,若放任楼价直插到底,将令不少为置业而节衣缩食的市民损失惨重,衍生诸多社会问题。

物业买卖牵涉的不止地产界,而是民生及社会,楼价急速下滑将对社会及经济造成冲击,未来负资产个案势急升,蚀让个案续增,并严重影响卖地收入,冀特区政府正视撤辣为楼市松绑。希望10月公布的施政报告会有相应的措施,为楼市止血,否则势必影响香港的疫后复苏速度。

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