本轮城中村改造立足实际,更强调发展的质量与效益,与上次棚改显著不同。城中村改造的经济意义值得重视。
第一大经济意义是改善民生,实现人居环境高质量发展。当前城中村“脏乱差”的现实,与人民“住好房”需求相背离。首先,建筑老旧,存在安全隐患。城中村存在较多年久失修建筑,房屋逐渐破损老化,同时私搭乱建、擅自加层等违法改扩建现象严重,不满足基本的建设标准。其次,住房基础设施不完善,居住条件差。由于建筑规划缺乏监督指引,房屋成套率低,缺少水电燃气等基础设施配套,存在道路狭窄、排水不畅、缺乏固定的垃圾存放场所等问题导致居住环境差。再次,缺乏公共服务配套。城中村位于城市建成区内,但未被城市公共服务覆盖。
第二大经济意义是形成有效需求,推动经济高质量发展。城中村改造拉动内需主要涉及四大方向:新建商品房销售和投资,包括为拆迁户提供的安置商品房、货币化安置的业主非定向再置业、改造地块腾退后供应的新建商品房、腾退后新增保障性住房;住房租赁消费,供给端有村民将富余的安置房出租,需求侧有异地安置期间村民阶段性过渡租赁和原有租户再租赁;房地产相关产业链的消费和投资,带动建筑业、机械工业、电器机械、电子及通信设备制造业等房地产上下游产业;配套基础设施建设投资,包括教育、医疗等公共服务设施,公共交通、水电气热、污水垃圾处理等城市基础设施。
笔者预计5年改造周期内,乐观情形下21城累计拉动住宅销量9.7亿平方米、占全国住宅总需求量的17%;谨慎情形下拉动2.8亿平方米、占比4.9%。如果按照房地产销售面积比例将范围扩大到含I型城市的35城,预计乐观、谨慎情形下改造期内累计拉动商品住宅销售面积分别为14.4亿、4.2亿平方米,分别占全国商品住宅需求总量的25.3%、7.3%。
第三大经济意义在于补齐城市建设治理短板,促进城市高质量发展。从城市规模看,《“十四五”新型城镇化实施方案》提出,积极破解“大城市病”,推动超大特大城市瘦身健体。中国过去许多中心城市进行“摊大饼”式的发展,城镇化不彻底,过度追求扩张,导致交通、人口、生态环境等方面问题突出。从城市功能看,好的城市风貌应该是职住平衡、有完备的产业配套,能解决部分居住区就业。但当前城中村大多是简单的杂乱居住区,产业缺失或老化,亟待升级。
城中村改造是促进城市高质量发展的重要举措。
第一,引导城市集约化发展。通过城中村改造,完善城市产业结构,使城市的发展模式由追求“大而全而散”转向追求“特而强而优”,从而约束城市规模。第二,提高城市管理效率。通过对土地性质重新规划,使城中村纳入城市发展规划,提高土地资源的利用效率,推动城市公共资源向更加紧凑、高效的方向发展。第三,植入产业。以城中村改造为契机,结合城中村自身情况,发展合适产业。对无产业型城中村,依据城中村自身资源建立合适产业;针对产业型城中村,进行产业升级。第四,促进城市可持续发展。通过引入相关产业或城中村原有产业升级,带动就业与周边物业价值提升,增加持续性利税收入。
第四大经济意义是调整供需格局,推动房地产业高质量发展。经过多年发展,城市核心区可供地块锐减,尤其是一、二线城市,缺乏核心区土地供应。北京、上海、深圳、广州等城市核心区住宅用地供应十分稀缺,土地供应郊区化,但大量购房者的购房需求、租房者的租赁意愿回归城市核心区,造成了大城市住房供需错配的矛盾。城中村改造可以把城市核心区的土地重新释放供应出来,在此基础上,建造功能齐全的现代化建筑,满足多方需求。
房地产供给侧改革
城中村改造不仅调整优化供需结构,更是真正意义上的房地产供给侧改革。
一是释放核心城市优质土地资源。城市核心区土地的使用价值远超城郊土地,属于优质地段,经过多年发展这部分土地已所剩无几。将原本占用城市核心区的建筑拆除或修缮,增加城市核心区的土地供应,能有效改善城区土地供应不足的问题。
二是增加城区改善型商品房供应,顺应改善需求向核心区回流的趋势。当前,购房者回归理性,更注重通勤时间等与日常工作生活密切相关的居住功能属性,其购房需求逐步回归城市核心区。城中村改造所释放的地块,有助于增加改善型住房的供应。
三是增加租赁供给,实现职住平衡。城市核心区住房供不应求,使得其房价、租金皆居高不下,给年轻人、外来人口造成了生活压力。将城中村占用的土地腾挪出来,在此基础上建造容积率高的建筑,增加租赁住房数量,有利于满足城市淨流入人口的需求,降低通勤成本为城市发展吸纳更多人才。