央行官员近期对存量房贷利率调整作出直接表态，引发市场热议。
中国人民银行货币政策司司长邹澜在7月14日国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
目前，各家银行尚未出台相应政策，多家银行客服表示，已关注到有关存量住房贷款利率调整的新闻报道，但是目前尚未接到有关部门的正式通知，政策明确落地后会严格执行相关要求。
为何央行直接对存量房贷利率调整表态
市场高度关注的背后，是存量房贷利率与新发放住房贷款利率之间不断扩大的价差。
央行最新披露的数据显示，6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低了107个基点。
去年下半年居民提前还贷的现象不断涌现。
邹澜在上述场合表示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。”邹澜表示。
“央行首次对存量房贷利率调整直接表态，旨在缓解当前地产市场探底、居民和银行面临资产负债表收缩的困境。”华鑫证券在研报中指出。
下调存量房贷利率的政策曾在15年前出台过。
2008年10月，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，央行有关负责人表示，金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
存量房贷利率或以何种方式调整
在央行官员表态后，市场关注的焦点在于，将以何种方式调整存量房贷利率。
光大证券固收团队认为，在对存量房贷利率降低时，既可以采取商业银行与借款人自主协商变更合同约定的方式，也可以采用新发放贷款置换原来的存量贷款的方式。
“无论采取哪种方式，其都不会是行政命令式的，而是以市场化、法治化为原则的。事实上，这两种降低存量贷款利率的方式给了金融机构和居民更多的选择权，哪个选择合适就用哪个。”光大证券指出。
广发证券也认为，行政调降存量按揭利率加点无必要。该机构指出，影响地产销售的是新发按揭利率，而非存量利率，目前新发按揭贷款利率已是历史新低，行政调降存量按揭利率加点动作大，但对地产提振作用有限；同时，行政调降存量按揭利率加点违反市场化和法治化精神；此外，房价不涨就调降存量加点，而房价上涨未见调升存量加点，本质是将房地产波动风险更多转嫁到银行和政府身上，可能会助长继续炒房投资的道德风险，按揭利率利差的政策纪律也将失去意义。
“本轮存量房贷利率调降应该不会像2008年那样一刀切，更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调。预计和2008年一样都是从中小银行开始，逐步向国有大行扩散。存量房贷调降， 有助于地产企稳、消费修复和经济回暖。”华鑫证券指出。
光大证券则建议，商业银行在提出变更合同和置换贷款的方案时可采用“利率越高，降幅越大”的原则，即降幅向高息客户倾斜、相对拉平利率，这是较有利于缓解早偿压力的方案。
一位国有大行相关人士坦言，本周各个渠道咨询存量贷款利率下调的客户很多，但考虑到存量房贷涉及的客户数量太多，再加上不同城市的存量房贷利率与新发放房贷利率之间的价差也存在差异，这一政策如何真正落地，有待观察。
存量房贷利率调整影响几何
如果政策落地，存量房贷的调降幅度无疑是市场关注的焦点。
中泰证券银行团队预计，存量房贷下调比例不会很大。复盘2008-2009年存量利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。在市场化协商和博弈的过程中，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。该机构测算2008-2009年享受存量房贷利率置换的比例小于6%。
华泰证券宏观团队认为，如果假设所有存量房贷利率都下调至目前新增房贷的平平均水平，则存量房贷利率下调的幅度约为35-85个基点，存量房贷的还贷支出将下降800亿元-2000亿元，约占存量房贷支出的3%-6%，等量于年度社零总额的0.2%-0.5%。
对银行而言，虽然调整存量房贷利率将压缩息差，但也有望缓解提前还贷压力。
国盛证券指出，存量房贷利率下行之后，银行净息差将进一步承压，一季度银行净息差已经下降到1.74%的历史低位。如果负债端不调整，存量房贷利率下降带来的千亿左右的利息下降将导致净息差再度收缩3BP左右，银行经营压力上升，向负债端的传导意味着存款成本继续下降。
开源证券认为，存量房贷利率调降，有望降低提前还款的比例，对银行息差和营收的拖累较为有限。在保守/中性/激进三种假设情形（提前还款占按揭贷款余额的比例分别为 10%/20%/30%）下，提前还款影响上市行营收同比增速-1.21pct/-2.43pct/-3.64pct；影响净息差-2.86BP/-5.72BP/-8.58BP。
光大证券固收首席分析师张旭则认为，降低存量房贷利率是遏制住提前还贷势头的一个好办法，从而减轻后者对商业银行经营的不利影响，并为带动居民消费增长和经济恢复创造有利的条件。静态地看（即不考虑降低利率对于早偿的影响），降低存量贷款利率会对商业银行的利息收入形成负面影响，建议金融管理部门给予适当政策激励或支持。例如，央行可设立结构性货币政策工具、进行定向降准或全面降准。
