武陵观察网 财经 趣味楼市 地产术语篇.2/地产用语繁多 买楼前弄清楚

趣味楼市 地产术语篇.2/地产用语繁多 买楼前弄清楚

趣味楼市 地产术语篇.2/地产用语繁多 买楼前弄清楚

地产行业牵涉范围广泛,行内术语及专有名词众多,读者对部分术语可能已经耳熟能详,但部分术语难免一知半解或首次听闻。《趣味楼市》上篇以置业者的角度,讲解新盘市场、新盘代理、发展商按揭计划等的各式用语,今篇再接再厉,介绍有关地产代理对不同睇楼客的称呼、各式银行按揭计划、居屋市场等专门用语,让置业者认清各式术语,更容易跟地产代理、银行职员沟通。 \大公报记者 林志光

睇楼客

地产代理接触的人面极广,对不同的睇楼客或买家有暗语称呼,包括只看不买的客人、大手豪客、重要客户等。

油鸡/花园客:只看不买不租

“油鸡”和“花园客”都是指经常相约代理四出睇楼,当作假日节目,但只看不买不租,随时走了大半日花园都一无所获。

西饼客:大手豪客买家

别以为“西饼客”是指穷客或普通睇楼客,正好相反,因买西饼通常是一打半打买入,“西饼客”反而是指大豪客,真正的大手买家。

稀客:爱调侃代理

“稀客”是指除了喜欢相约代理睇楼但不买不租之外,也会跟代理畅谈天南地北,有时候甚至稍为玩弄代理为乐的客人。

老业:常买卖或放租大业主

“老业”是对一些有身份地位,兼拥有不少物业客人的暗语,该类客户可能不时入货出货,或将物业放租,是代理重要生意来源之一。

拜山:代理拜访重要客户

有身份地位的客户及大手买家对代理生意十分重要,因而代理会不时登门拜访,嘘寒问暖,表现毕恭毕敬,行内术语的“拜山”是指前往拜访该等有分量的客户。不过,“拜山”似乎大吉利是,如果改称“朝圣”/“面圣”似乎更显尊敬。

按揭计划

现时市场主流按揭计划有H按及P按,前者2月份市占率达76%,后者则占21%,还有比较少置业者拣选的定息按揭。银行提供H按计划时,会设有封顶息率,让申请者更有预算。

P按:最优惠利率按揭

“P按”是本港银行承造按揭沿用已久的一种计算按揭息率方法。P即是最优惠利率(Prime Rate),本港现时主要有两种最优惠利率,分别是由汇丰银行、恒生银行及中银香港提供的5.625%,俗称“细P”,以及由渣打银行、东亚银行及星展银行等提供的5.875%,俗称“大P”;P按息率即在P的基准上加/减。

H按:银行同业拆息按揭

“H按”是近10多年来在银行激烈竞争物业按揭生意下才出现。H即是本港银行同业拆息利率(HIBOR),H按通常以一个月HIBOR为基准上浮。因为通常H按的息率低过P按,供款额相对较少而大受市场欢迎,已成为按息主流。

锁息上限:以P计算上限息率

由于本港银行同业拆息利率(HIBOR)存在较大波动的风险,最优惠利率(P)则较为稳定,故银行在提供H按时,也同时提供一个以P计算的上限息率,市场俗称为“封顶位/锁息上限”(港人口头语叫Cap Rate)。

银行按揭

楼价高企,极少数买家能够一笔过付款买楼,向银行申请按揭上会成为大多数置业者的必经阶段,银行按揭也有不少专门用语。

一按:按揭第一笔贷款

“一按”是指买家申请按揭的第一笔贷款,通常由持牌银行承造,现时一般只可借到楼价七成;如果再透过按揭保险计划,则借贷上限可至九成。

不过,有部分买家基于某些理由,会向财务公司(包括发展商旗下的财务公司)承造一按,此类一按有机会达八成以上。

二按:一按后再向财务机构承按

“二按”是业主在取得一按贷款后,再获得其他财务机构提供的第二笔按揭贷款。如此类推,便有三按、四按……甚至十按。正常情况下,业主如要向财务公司借二按,须得一按银行同意下才可申请,否则有机会被要求即时清还贷款,俗称“Call Loan”。

承造每份按揭,均须签按揭契并在土地注册处注册,然而有业主因急需短期资金周转,便将物业抵押予财务公司,并在签妥按揭文件后,要求律师楼暂缓注册,避免被银行发现而“Call Loan”。该笔贷款因未被注册,会被视作私人贷款,此便所谓“空中钉”。

加按:加大按揭贷款额度

“加按”是把物业向承造按揭的银行或财务公司,申请加大按揭贷款额度,只要新获贷款额,大于未偿贷款,业主便可将差额套现。业主选择加按,一般都是在楼市上升期,物业升值后,想套现一笔现金周转。如5年前物业价值800万元,造50%按揭,即贷款400万元;现物业升至1000万元,申请加按,同样造50%按揭,贷款额为500万元,假设未偿还贷款为300万元,换言之,是次加按便能套现200万元。

转按:转往另一银行承造按揭

“转按”是把物业由原来承造按揭贷款的银行,转往另一家银行。因按揭市场竞争激烈,银行间都会不时提供更优惠按息及现金回赠,以吸引客户承造按揭。业主选择转按,一般是想取得更低息贷款来减轻供楼负担,以及赚取回赠。

翻按:现契物业再申按揭套现

当物业已供满,业主已取回楼契,物业已是现契楼。业主此时可重新把物业向银行或财务机构申请按揭贷款,套现资金作其他用途。近年不少年轻人买楼,都出现“靠父母幹”这个用词,便是指缺乏大笔现金作首期的年轻人,买楼时要父母出资帮忙,其中一种方法,便是父母把所持现契物业,向银行“翻按”套现。曾经有发展商看准此情势,针对性地推出付款计划,吸纳此批买家。

Call Loan:银行促业主清还欠款

“Call Loan”即银行要求借款人即时清还贷款。银行Call Loan,除因业主被银行发现在未得同意下,向财务公司借二按外,借款人在借高成数按揭或按揭保险后,将单位出租,此便违反按揭条款及按保声明,银行可Call Loan。另外,如借款人有三数期无供楼,或被银行发现拖欠其他贷款;以及银行发现借款人的银行户口有不寻常交易,甚至怀疑是洗黑钱,银行会Call Loan。不过,如因楼市下跌,令物业变成负资产,但借款人仍能如期还款,银行一般是不会Call Loan。

居屋市场

居屋买家设有入息及资产限额,二手居屋需要补地价才能在自由市场发售,未补地价居屋只准售予绿表人士或“白居二”客。

白居易/白居二:白表客买未补价二手居屋

别误会是指唐代诗人白居易,此是房委会白表居屋第二市场计划的简称,即“白居二”。未符合申请公屋资格、又无能力买私楼的市民,在符合入息及资产限额下,过往只能透过白表申请买新建居屋,但由于拣楼次序后于公屋绿表申请者,以及可拣比例较少,一向僧多粥少。房委会为帮助白表人士上车,2013年推“白居二”试验计划,2017年起恒常运作,但每年有配额。

居二价/绿表价:居屋第二市场

未补地价居屋在二手市场(即居屋第二市场)买卖的成交价,简称“居二价”。又因未补价居屋过往只准绿表人士购买,故又称为“绿表价”。至于已补地价的居屋,已与私楼无分别,可自由买卖,任何人士皆可购买,故称为居屋自由市场。

其 他

放租盘为什么会有“全包宴”?地产代理需要向买家及租客提供单位七项重要资料,是哪七项,现在一一道出。

全包宴:租盘包管理费差饷地租

过去一段时间,租客租住单位时,除了缴付租金之外,还要负责单位的管理费、差饷、地租等费用,然而约于2000年前后,当时住宅落成量大增,加上楼市淡静,不少租盘无人承租,投资者及业主为了吸引租客,便以包含管理费、差饷及地租的租金出租单位作招徕,地产代理称之为“全包宴”。现时租务市场上,“全包宴”几乎已是约定俗成。

开门七件事:放盘单位七大资料

自地产代理监管局成立后,代理行业更专业化,为保障买家及租客权益,代理必须就负责的物业,提供7项重要并真确的资料,即物业地址、业权、有效产权负担(如法庭命令及按揭等)、单位楼面面积或实用面积、落成年份、用途限制及政府租契年期,此称为“开门七件事”。

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